政府須增加 土地供應
據 差 餉 物 業 估 價 署 的 統 計 數 字 顯 示 ， 未 來 兩 年 本 港 樓 宇 的 落 成 量 仍 將 停 留 在 嚴 重 偏 低 的 水 平 。 2005年 的 私 人 住 宅 落 成 量 只 有 17,320個 ， 比 前 一 年 減 少 了 33%。 預 期 06年 及 07年 的 落 成 量 ， 分 別 為 17,200個 及 16,400個 ， 比 過 去 5年 的 平 均 落 成 量 25,414個 少 34%。
過 去 5年 ， 香 港 私 人 住 宅 的 平 均 入 住 量 (即 需 求 量 )為 21,780個 ， 而 過 去 兩 年 本 港 的 經 濟 已 明 顯 復 甦 ， 失 業 率 下 降 ， 工 資 開 始 上 升 ， 結 婚 及 生 孩 子 的 數 字 都 見 回 升 ， 可 以 預 期 ， 今 明 兩 年 私 人 住 宅 的 需 求 理 當 超 越 過 去 5年 的 平 均 入 住 量 21,780個 。
以 今 明 兩 年 的 平 均 落 成 量 只 有 16,800個 計 ， 香 港 私 人 住 宅 的 供 不 應 求 的 情 況 將 會 非 常 嚴 重 ， 傳 媒 甚 至 把 這 種 情 況 描 述 為 供 應 斷 層 。
政 府 的 官 員 當 然 認 為 情 況 並 沒 有 這 麼 嚴 重 ， 因 為 市 場 上 的 空 置 單 位 仍 有 63,540個 ， 屬 於 偏 高 的 水 平 ， 足 以 抵 消 部 分 供 應 不 足 的 影 響 。
香 港 當 然 不 用 擔 心 會 有 人 無 樓 住 ， 香 港 的 住 宅 單 位 的 總 存 量 早 已 多 過 香 港 的 家 庭 數 目 。 但 供 應 的 相 對 減 少 將 對 私 人 住 宅 的 價 格 產 生 嚴 重 影 響 。
香 港 人 雖 有 樓 住 ， 但 並 非 人 人 滿 意 自 己 的 居 住 環 境 。 現 在 經 濟 已 經 復 甦 ， 香 港 人 換 樓 的 需 求 一 定 會 增 加 ， 但 偏 偏 樓 宇 的 落 成 量 在 這 段 時 間 卻 嚴 重 不 足 。 因 此 ， 不 難 預 期 ， 未 來 兩 年 的 樓 價 仍 是 易 升 難 跌 。 空 置 量 是 早 已 存 在 的 因 素 ， 應 早 已 在 價 格 上 反 映 了 ； 但 供 應 減 少 是 新 出 現 的 因 素 ， 將 在 未 來 兩 年 在 市 場 上 發 揮 影 響 。 因 此 ， 市 場 對 供 應 不 足 的 關 注 遠 比 空 置 偏 高 為 多 。 政 府 的 解 釋 並 不 足 以 令 市 場 釋 慮 。
按 中 原 地 產 自 己 的 研 究 部 估 計 ， 即 使 到 08年 ， 私 人 住 宅 的 供 應 量 仍 無 法 回 升 ， 以 目 前 已 動 工 的 項 目 計 算 ， 08年 的 落 成 量 可 能 少 過 15,000個 單 位 。 發 展 商 對 此 都 心 中 有 數 ， 此 之 所 以 他 們 在 推 出 新 盤 時 ， 要 價 都 節 節 上 升 。
過 去 一 段 時 期 ， 政 府 在 調 控 土 地 供 應 上 都 不 太 成 功 ， 金 融 風 暴 後 ， 經 濟 不 景 ， 需 求 減 少 ， 政 府 卻 大 幅 增 加 土 地 供 應 ， 把 已 經 疲 弱 的 市 道 進 一 步 大 力 踐 踏 ； 到 這 兩 年 經 濟 開 始 復 甦 ， 需 求 理 應 增 加 ， 但 政 府 卻 無 法 向 市 場 增 加 土 地 供 應 。
我 真 不 明 白 ， 為 何 在 形 勢 這 麼 清 晰 的 情 況 下 ， 政 府 仍 死 抱 著 勾 地 表 政 策 不 變 。 勾 地 表 的 主 要 功 能 是 保 障 每 次 拍 賣 的 土 地 都 有 人 承 接 ， 這 是 市 弱 的 時 候 才 合 用 的 政 策 。 現 時 樓 市 已 轉 入 上 升 週 期 ， 根 本 不 愁 推 出 土 地 會 沒 有 人 爭 著 要 ， 政 府 實 有 需 要 立 即 檢 討 這 項 不 合 時 宜 的 政 策 。
自 03年 中 至 今 ， 住 宅 樓 價 已 升 了 七 成 (中 原 城 市 指 數 已 由 31點 升 至 53點 ， 想 趁 經 濟 好 而 換 樓 的 市 民 對 此 已 有 不 少 怨 言 ， 如 果 政 府 還 不 因 應 社 會 的 需 求 去 增 加 土 地 供 應 ， 打 算 換 樓 的 人 將 被 迫 要 買 貴 樓 ， 容 易 引 起 不 滿 情 緒 ， 這 與 曾 特 首 的 社 會 和 諧 政 策 不 一 致 。
(轉 載 自 2006年 3月 8日 am 730 C 觀 點 )
