市建局為何舉步維艱
市 區 重 建 局 準 備 啟 動 旺 角 洗 衣 街 (俗 稱 「 波 鞋 街 」 )項 目 ， 由 於 近 期 零 售 業 興 旺 ， 舖 價 上 升 ， 用 作 收 購 及 賠 價 的 金 額 將 非 常 驚 人 ， 估 計 整 個 項 目 的 發 展 可 能 會 為 市 建 局 招 來 高 至 九 億 元 的 損 失 。
現 時 要 進 行 市 區 重 建 ， 大 部 分 都 不 容 易 賺 錢 ， 因 為 有 重 建 價 值 的 地 盤 ， 早 已 被 地 產 商 在 六 、 七 十 年 代 收 購 一 空 了 。 留 下 給 市 建 局 去 發 揮 作 用 的 ， 是 無 利 可 圖 的 豬 頭 骨 。
看 一 個 地 盤 有 沒 有 重 建 價 值 ， 主 要 看 這 個 地 盤 原 有 的 地 積 比 率 有 沒 有 被 用 盡 ， 譬 如 有 一 個 十 萬 呎 的 地 盤 ， 地 積 比 率 是 五 倍 ， 本 應 可 建 五 十 萬 呎 的 樓 面 ， 但 原 有 的 舊 樓 只 有 二 十 萬 呎 ， 那 重 建 時 就 可 以 增 建 三 十 萬 呎 。 這 樣 的 地 盤 就 容 易 賺 錢 ， 因 為 收 購 二 十 萬 呎 舊 樓 所 需 的 費 用 一 定 少 過 出 售 五 十 萬 呎 新 樓 的 收 益 ， 扣 去 發 展 成 本 後 ， 還 可 餘 下 可 觀 的 利 潤 。 不 過 ， 這 樣 的 地 盤 早 已 被 發 展 商 捷 足 先 登 了 。
現 在 留 待 市 建 局 去 處 理 的 ， 多 是 業 權 分 散 ， 非 與 眾 多 小 業 主 討 價 還 價 不 可 ， 但 地 積 比 率 已 用 盡 的 舊 城 區 。 這 類 物 業 即 使 市 建 局 可 以 用 市 價 收 購 ， 不 作 額 外 的 賠 償 ， 重 建 也 未 必 有 利 可 圖 ， 否 則 私 人 發 展 商 為 何 不 打 它 主 意 ？
然 而 ， 市 建 局 承 諾 的 賠 償 非 常 優 惠 ， 住 宅 樓 宇 的 賠 償 方 法 是 要 以 同 區 七 年 樓 齡 的 新 樓 呎 價 計 算 ； 非 住 宅 樓 宇 除 獲 市 值 賠 償 外 ， 還 有 一 筆 相 等 於 市 值 35%或 相 等 於 差 餉 估 值 四 倍 金 額 的 津 貼 ， 作 了 這 麼 多 的 額 外 賠 償 之 後 ， 市 建 局 根 本 沒 有 盈 利 的 機 會 。
雖 然 成 立 市 建 局 的 目 的 ， 並 非 純 在 於 盈 利 ， 但 沒 有 盈 利 ， 就 得 不 斷 要 庫 房 墊 支 ， 不 但 納 稅 人 要 付 出 沉 重 代 價 ， 而 且 一 定 進 度 緩 慢 ， 無 法 達 至 社 會 的 預 期 效 果 。
相 反 ， 如 果 市 建 局 的 運 作 能 有 盈 利 ， 市 建 局 就 可 以 擴 大 收 購 項 目 ， 加 快 重 建 發 展 ， 而 市 建 局 的 工 作 人 員 也 可 以 有 更 多 的 成 功 感 及 歸 屬 感 。 如 果 大 部 分 的 項 目 都 虧 損 ， 試 問 誰 喜 歡 在 這 樣 的 工 作 崗 位 上 呆 下 去 ？
其 實 ， 導 至 市 建 局 不 斷 虧 損 的 一 項 主 要 原 因 ， 是 立 法 會 制 定 的 過 份 慷 慨 的 賠 償 方 法 。 立 法 會 內 的 政 客 ， 為 了 爭 取 幾 個 選 民 ， 不 惜 拿 納 稅 人 的 錢 去 派 街 坊 。 本 來 ， 以 市 值 作 賠 償 已 是 世 界 公 認 的 最 公 平 方 法 ， 但 我 們 的 尊 貴 議 員 卻 支 持 舊 樓 賠 新 樓 ， 一 份 賠 足 1.35份 ， 我 就 弄 不 清 楚 內 裡 的 理 由 何 在 ？
這 種 亂 派 免 費 午 餐 的 安 排 ， 已 令 市 建 局 難 以 有 效 運 作 ， 如 果 我 們 不 想 再 看 到 市 區 內 時 有 鋁 窗 飛 墮 ， 簷 篷 倒 塌 ， 污 水 四 溢 的 情 況 ， 應 盡 快 促 使 立 法 會 修 訂 這 種 不 合 理 的 賠 償 安 排 。
我 認 為 ， 對 投 資 性 的 業 主 而 言 ， 以 市 值 作 賠 償 ， 再 加 以 交 易 費 用 的 補 貼 ， 已 是 以 支 持 他 們 去 另 覓 投 資 機 會 ； 對 自 用 的 業 主 而 言 ， 還 可 以 再 加 上 搬 遷 損 失 的 賠 償 ； 至 於 租 客 ， 給 予 他 們 兩 至 三 年 的 通 知 期 ， 已 可 要 求 他 們 遷 出 ， 他 們 若 是 租 用 他 處 物 業 ， 一 樣 要 面 對 業 主 收 樓 的 風 險 ； 只 有 那 些 特 別 困 難 的 租 戶 ， 才 需 要 額 外 予 以 恩 恤 津 貼 。
(轉 載 自 2006年 3月 2日 am 730 C 觀 點 )
