用家應利用銀行減息戰
一 如 所 料 ， 匯 豐 銀 行 減 低 按 揭 利 息 後 ， 其 他 銀 行 很 快 亦 得 跟 隨 ， 以 至 匯 豐 在 競 爭 上 的 優 勢 僅 維 持 了 幾 天 ， 未 必 可 以 在 市 場 佔 有 率 方 面 有 甚 麼 大 突 破 。 作 為 消 費 者 ， 我 們 當 然 樂 於 見 到 銀 行 間 的 競 爭 ， 好 讓 我 們 享 用 更 優 惠 的 按 揭 政 策 。 我 昨 天 的 文 章 ， 並 非 旨 在 叫 銀 行 不 要 減 息 ， 而 是 以 事 論 事 ， 指 出 這 種 高 調 的 減 息 ， 並 不 容 易 真 正 建 立 競 爭 上 的 優 勢 。 銀 行 的 競 爭 策 略 ， 還 是 留 待 銀 行 自 己 去 傷 腦 筋 好 了 ， 對 讀 者 來 說 ， 還 是 研 究 一 下 如 何 利 用 這 個 環 境 ， 可 能 更 有 價 值 。
在 地 產 低 潮 ， 銀 行 競 爭 最 激 烈 的 年 代 ， 我 們 曾 見 過 最 低 的 按 揭 利 率 是 P‑2.85%， 後 來 樓 市 好 轉 ， 交 投 增 長 ， 銀 行 見 生 意 多 了 ， 不 用 競 爭 得 這 麼 激 烈 了 ； 就 逐 步 把 優 惠 收 回 ， 先 是 P‑2.75%， 後 來 變 成 P‑2.5%， 再 後 來 變 成 P‑2.25%。 我 相 信 ， 如 果 樓 市 進 一 步 好 轉 的 話 ， 銀 行 提 供 的 優 惠 還 會 進 一 步 減 少 。
可 是 ， 自 去 年 下 半 年 開 始 ， 樓 市 出 現 調 整 ， 交 投 量 又 再 減 少 ， 令 樓 宇 按 揭 市 場 的 競 爭 又 再 激 烈 起 來 。 匯 豐 今 次 的 減 息 ， 就 是 在 這 種 環 境 下 產 生 的 。 然 而 ， 我 認 為 今 次 樓 市 並 非 轉 勢 向 下 ， 而 是 大 趨 勢 向 上 的 情 況 下 的 一 次 調 整 ， 調 整 百 分 之 十 左 右 已 經 足 夠 ， 期 望 樓 市 又 再 回 到 沙 士 時 候 那 麼 低 迷 是 不 切 實 際 的 。 因 此 ， 銀 行 因 競 爭 而 提 供 的 利 息 優 惠 不 可 能 一 步 一 步 的 增 加 至 比 沙 士 期 間 還 要 吸 引 。
從 這 個 角 度 來 看 ， 現 時 的 P‑2.75%已 是 一 個 相 當 好 的 優 惠 ， 一 旦 樓 市 交 投 增 加 ， 銀 行 可 能 又 再 收 緊 按 揭 條 款 ， 以 後 不 再 提 供 這 麼 好 的 優 惠 。 用 家 要 買 樓 ， 要 貸 款 的 ， 宜 把 握 今 次 樓 市 調 整 ， 乘 機 與 銀 行 簽 訂 按 揭 條 款 ， 以 保 障 自 己 的 利 益 。 有 人 擔 心 ， 美 國 利 率 尚 未 見 頂 ， 擔 心 買 樓 後 ， 利 率 還 會 進 一 步 上 升 ， 故 採 取 觀 望 的 態 度 。 我 卻 認 為 利 息 不 應 是 入 市 的 唯 一 考 慮 ， 因 為 ， 通 常 按 揭 的 還 款 期 起 碼 都 十 年 八 年 ， 期 間 利 息 可 能 幾 上 幾 落 ， 我 們 不 能 以 眼 前 的 利 率 去 衡 量 自 己 的 還 款 能 力 ， 否 則 供 樓 期 間 真 的 再 加 息 ， 我 們 怎 去 應 付 ？
香 港 的 按 揭 利 率 向 來 是 隨 市 場 浮 動 的 ， 市 場 加 息 ， 銀 行 亦 會 立 即 調 高 按 揭 利 率 。 銀 行 與 貸 款 者 的 合 約 ， 只 會 說 明 貸 款 利 率 與 優 惠 利 率 之 間 的 差 距 ， 這 個 差 距 將 貫 徹 整 個 還 款 期 ， 期 間 優 惠 利 率 會 變 ， 但 這 優 惠 利 率 ‑2.75%的 條 件 就 不 會 變 。 我 認 為 ， P‑2.75%已 是 一 個 十 分 優 惠 的 貸 款 利 率 ， 即 使 銀 行 間 為 了 競 爭 再 減 利 息 ， 幅 度 也 不 會 多 。 要 知 道 這 樣 的 競 爭 環 境 不 會 經 常 出 現 的 ， 用 家 宜 把 握 時 機 ， 與 銀 行 簽 定 貸 款 合 約 ， 把 這 個 息 距 固 定 下 來 ， 以 便 在 今 後 長 時 間 裏 都 可 以 享 用 。
(轉 載 自 2006年 2月 21日 am 730 C 觀 點 )
