公開減息絕非良策

自 金 融 風 暴 之 後 ， 香 港 銀 行 的 按 揭 條 款 愈 來 愈 優 惠 。 過 去 ， 銀 行 的 按 揭 利 率 一 般 都 在 優 惠 利 率 之 「 上 」 ， 現 時 已 大 幅 降 至 優 惠 利 率 之 「 下 」 ， 從 優 惠 利 率 「 加 」 1.75%， 演 變 成 優 惠 利 率 「 減 」 2.75%， 前 後 相 差 4.75%。 
銀 行 調 低 按 揭 利 率 ， 並 非 為 了 幫 助 更 多 的 香 港 人 買 樓 ， 而 是 為 了 爭 生 意 ， 以 保 持 自 己 的 市 場 地 位 。 
金 融 風 暴 之 後 ， 樓 市 泡 沫 爆 破 ， 土 地 註 冊 處 的 樓 宇 買 賣 合 約 的 登 記 量 ， 由 97年 的 超 過 20萬 宗 ， 跌 至 99年 至 03年 的 低 於 十 萬 宗 ， 加 上 樓 價 又 跌 了 近 七 成 ， 如 此 推 算 下 來 ， 銀 行 新 造 樓 宇 按 揭 的 金 額 可 能 只 及 高 峰 期 的 一 成 半 (1x50%x30%)。 
銀 行 眼 見 生 意 愈 來 愈 少 ， 只 好 不 斷 提 供 更 優 惠 的 按 揭 條 款 去 吸 引 更 多 買 樓 人 士 ， 又 有 現 金 回 贈 ， 又 有 送 保 險 費 ， 更 重 要 的 是 把 按 揭 利 率 愈 調 愈 低 。 
作 為 一 個 生 意 人 ， 我 並 不 認 同 這 種 競 爭 策 略 。 因 為 這 種 策 略 對 率 先 減 息 的 銀 行 或 有 一 時 的 好 處 ， 但 對 全 個 行 業 的 利 益 會 造 成 嚴 重 的 破 壞 ， 率 先 減 息 的 銀 行 最 終 也 會 自 食 其 果 。 
每 年 銀 行 界 能 有 多 少 按 揭 生 意 ， 取 決 於 當 年 有 多 少 樓 宇 買 賣 以 及 樓 宇 成 交 的 價 格 水 平 。 如 果 樓 價 升 ， 交 投 旺 ， 銀 行 界 的 整 體 按 揭 生 意 一 定 上 升 。 如 果 樓 價 跌 ， 交 投 疏 ， 整 體 的 按 揭 生 意 一 定 下 跌 。 提 高 更 優 惠 的 條 件 ， 只 能 把 甲 銀 行 的 生 意 搶 至 乙 銀 行 ， 但 整 個 銀 行 界 的 按 揭 生 意 並 沒 有 因 此 而 增 加 。 
事 實 上 ， 97之 後 ， 銀 行 的 按 揭 條 款 雖 愈 來 愈 優 惠 ， 但 銀 行 界 的 整 體 按 揭 生 意 卻 愈 來 愈 少 。 再 者 ， 由 於 銀 行 提 供 的 優 惠 愈 來 愈 多 ， 銀 行 還 得 付 出 一 筆 額 外 的 代 價 ， 不 單 吃 力 不 討 好 ， 反 而 雪 上 加 霜 ， 令 銀 行 業 經 營 環 境 愈 加 惡 劣 。 如 果 沒 有 減 息 戰 ， 銀 行 的 按 揭 利 率 仍 有 9.5%(7.75%+1.75%)， 但 現 在 只 有 5%(7.75%-2.75%)， 做 一 單 差 不 多 等 如 做 兩 單 ， 足 見 減 息 戰 對 銀 行 界 造 成 的 損 失 有 多 大 。 
地 產 代 理 界 似 乎 比 銀 行 聰 明 ， 他 們 明 白 減 佣 只 能 搶 行 家 生 意 ， 卻 不 足 以 增 加 樓 宇 交 投 ， 令 整 個 行 業 的 收 入 增 加 ， 所 以 只 會 私 下 在 減 佣 ， 不 會 開 記 者 招 待 會 高 調 減 佣 。 地 產 代 理 只 會 在 客 人 已 看 中 物 業 ， 主 要 交 易 條 件 談 妥 ， 又 有 行 家 想 攔 途 截 擊 時 ， 才 肯 減 佣 箍 客 ； 不 會 在 客 人 未 看 中 樓 之 前 就 自 動 獻 身 ， 以 減 佣 作 招 徠 。 因 為 ， 減 了 佣 也 不 一 定 做 得 成 生 意 ； 反 會 壞 了 規 矩 ， 令 以 後 的 生 意 更 加 難 做 。 
因 此 ， 我 弄 不 明 白 匯 豐 銀 行 要 開 記 者 招 待 會 去 公 然 減 按 揭 利 息 ， 為 何 不 可 待 有 客 「 埋 牙 」 才 減 ？ 公 開 減 息 所 造 成 的 競 爭 優 勢 不 可 能 維 持 得 太 久 ， 其 他 銀 行 很 快 會 被 迫 跟 隨 ， 屆 時 競 爭 形 勢 又 回 復 舊 觀 。 然 而 ， 銀 行 業 從 按 揭 業 務 的 收 益 卻 因 此 大 幅 下 降 ， 對 整 個 行 業 都 沒 有 好 處 。 所 以 ， 公 開 減 息 絕 非 競 爭 良 策 。 
(轉 載 自 2006年 2月 20日 am 730 C 觀 點 )