為何不把樓市唱得好些

中 原 地 產 營 業 部 的 同 事 時 會 對 我 有 怨 言 ， 覺 得 我 對 今 年 樓 市 的 預 測 不 及 行 家 唱 得 好 ， 令 他 們 進 行 推 銷 工 作 時 ， 會 處 於 一 個 相 對 不 利 的 境 況 。 
事 關 行 家 大 事 宣 揚 ， 今 年 樓 價 可 升 25%， 而 我 則 認 為 升 幅 會 在 10%之 內 。 同 事 們 的 想 法 是 ︰ 誰 知 道 樓 市 最 終 會 升 多 少 ， 唱 得 好 一 些 有 甚 麼 所 謂 ， 即 使 預 測 錯 了 ， 也 沒 有 人 會 追 究 ， 但 能 夠 唱 得 好 一 些 ， 起 碼 可 以 吸 引 更 多 的 人 入 市 ， 有 助 改 善 連 續 多 個 月 停 滯 不 前 的 業 績 。 
我 的 回 應 是 ︰ 我 從 來 沒 有 規 定 員 工 要 持 我 一 樣 的 觀 點 ， 大 家 可 以 各 自 表 述 。 他 們 喜 歡 跟 行 家 唱 樓 市 會 升 25%也 好 ， 甚 至 唱 會 升 更 多 也 是 他 們 的 自 由 ， 但 我 有 權 講 我 自 己 的 睇 法 。 
但 他 們 說 ， 他 們 唱 好 沒 有 用 ， 客 戶 喜 歡 聽 我 的 意 見 。 我 說 ， 正 因 為 我 的 意 見 有 人 信 ， 我 才 更 加 要 謹 慎 。 如 果 我 也 只 顧 為 了 生 意 上 的 方 便 ， 就 胡 亂 唱 好 ， 只 會 壞 了 中 原 的 招 牌 ， 將 來 如 何 贏 取 客 戶 信 任 。 況 且 ， 樓 市 有 其 發 展 的 規 律 ， 不 是 唱 好 就 會 好 的 。 我 自 己 也 不 相 信 的 事 情 ， 我 說 不 出 口 。 
我 不 知 道 行 家 憑 甚 麼 說 樓 市 今 年 可 升 25%； 我 只 知 道 ， 要 樓 市 出 現 較 大 的 升 幅 ， 必 須 三 股 力 量 齊 齊 入 市 。 這 三 股 力 量 就 是 用 家 、 投 資 者 ， 以 及 投 機 者 。 但 06年 頭 ， 投 機 者 的 處 境 遠 不 如 05年 頭 。 05年 頭 ， 炒 家 手 上 持 有 的 都 是 03、 04年 買 入 的 物 業 ， 估 計 都 有 機 會 賺 錢 ， 心 態 當 然 勇 猛 ， 想 繼 續 積 極 入 貨 。 但 06年 頭 ， 炒 家 手 上 所 持 有 的 物 業 ， 有 些 估 計 會 出 現 虧 損 ， 而 且 不 易 脫 手 ， 故 心 態 趨 於 保 守 ， 不 肯 隨 便 入 市 。 在 缺 乏 炒 家 的 支 持 下 ， 很 難 期 望 樓 市 有 太 突 出 的 表 現 。 
況 且 ， 自 03年 中 以 來 ， 樓 市 反 彈 的 幅 度 已 超 過 五 成 ， 遠 比 經 濟 增 長 的 幅 度 多 ， 我 不 敢 期 望 樓 市 可 以 長 年 都 維 持 這 麼 高 的 升 幅 。 因 此 ， 樓 市 06年 需 要 休 養 生 息 一 段 時 間 ， 才 可 以 出 現 較 急 劇 的 升 勢 。 
然 而 ， 由 於 各 項 基 本 因 素 都 依 然 利 好 樓 市 ， 我 不 認 為 樓 市 會 掉 頭 向 下 ， 只 是 升 得 比 前 慢 一 點 吧 了 。 
未 來 兩 年 ， 住 宅 的 落 成 量 依 然 偏 低 ， 每 年 只 有 1萬 6千 個 左 右 ， 只 及 正 常 的 六 成 多 一 點 ， 但 市 民 的 收 入 已 開 始 上 升 ， 用 家 入 市 的 信 心 應 大 為 提 升 。 在 供 應 少 ， 需 求 增 的 情 況 下 ， 我 們 對 後 市 亦 不 宜 看 得 太 悲 觀 。 
我 估 計 ， 06年 樓 市 仍 可 維 持 升 勢 ， 但 升 幅 不 易 超 過 10%。 這 樣 的 升 幅 雖 不 足 以 吸 引 炒 家 去 短 炒 圖 利 ， 但 對 用 家 及 投 資 者 而 言 ， 只 要 長 線 仍 可 看 好 ， 今 年 入 市 仍 不 會 太 遲 。 因 此 ， 06年 樓 市 雖 不 易 大 好 ， 仍 可 維 持 小 好 。 
(轉 載 自 2006年 2月 17日 am 730 C 觀 點 )