今年樓市難有意外驚喜

對於香港的業主,2005年不算是大好年頭,收獲遠遠遜於2004年。全年的樓宇買賣合約登記錄得123,713宗,總值3,947.5億元,較2004年的123,480宗及3,517.9億元,僅增加0.2%12.2%; 一手私人住宅買賣登記錄得15,862宗及總值970.6億元,較2004年的26,885宗及1,044.3億元,下跌41%7%; 二手私人住宅買賣登記錄得75,885宗及總值1,990.1億元,較2004年的63,867宗及1,605.2億元,分別升18.8%24%; 05年市道充滿戲劇性,前半年成交活躍,價量俱升,樓價平均升了一成至成半,但下半年則急轉直下,不僅成交量大幅萎縮,而且樓價轉勢下調,全年以4%升幅告終,較04年的4050%簡直不可同日而語。

 

        往者已矣,來者可追,2006年樓市將會怎樣?

 

關於樓價,我在過去三、四個月多有評論,扼要而言,我認為:

 

1.        今次樓市的調整,主要因為以現時的樓價及按揭利率計算,供樓壓力已遠遠超過一般用家的負擔能力;樓價對負擔能力的影響又遠遠超按揭利率,以036月與0511月分25年供的中下價樓比較為例,前者令負擔能力增加接近100%,而後者不外31.9%。樓價及按揭利率的升,令購樓者的月供較2年前增近約130%

2.        七十年代中期,當時市區樓價約為每呎$200,剛畢業的大學生月薪約為$1,200$1,300,他們的月薪可買6呎市區樓;現時剛畢業的大學生月薪約為$9,000,這個月薪僅足以買呎餘太古城,二呎杏花邨或康怡,三呎(新界)麗城花園,現時樓價明顯偏高;

3.        去年所推出的一手樓盤,許多訂價都十分偏高,而炒家在買家中所佔的比例極高,高達六成以上者比比皆是,今年下半年入伙時,很有機會觸發撻訂潮;

4.        格蘭斯平榮休,貝南奇上場,聯儲局新貴如何出招,大家恐怕不大了了。我看新官會以壓抑通賬為重,加息週期大抵不會於短期(例如今年上半年)內就完結,樓價仍面臨壓力;

5.        高油價及爆破機會日增的美國房地產泡沫威脅著全球經濟;

6.        沒有經歷及完成經濟轉型,03年以來的所謂香港經濟復甦其實相當脆弱,今年看來會大為放緩。

 

鑑此,我估計今次樓市的調整期會較長,恐怕要在今年下半年才告一段落,如期間出現新的利淡轉折,調整期甚至會更長;而樓價調整幅度亦不會小,與05年11月初的樓價為基礎,一般中小型單位大抵不少於二成,豪宅不少於三成;一手樓的調幅將大於二手;某些訂價過度偏高的一手豪宅,調整幅度甚至有機會超過四成!

 

成交量又會怎樣?

 

    地產發展商目前面臨二種制約,首先是勾地政策。過往年餘,發展商由於貪婪,一手樓盤訂價普遍偏高,往往較同區二手樓高二、三成,某些位處西九龍的新盤甚至高於市值四、五成。新盤樓價成為未來勾地價格的指標,發展商作繭自縛,不容易買到平價地,這是發展商遭遇的第一種制約;表面上已售出的新盤,不少是買家迄今僅付1020%首期,在他們簽妥樓契前,也就是發展商收迄8090%樓價餘款前,仍未算真正賣出。如果未來一年樓價不升反跌,隨時會觸發撻訂潮,這是發展商所受到的第二種制約。

 

鑑此,在2006年間,地產發展商恐怕不敢過多地推出新盤,過多自易推低樓價,亦不敢大幅削價促銷,以免引發撻訂潮及賣平買貴(早前購入的貴價勾地)。去年一手私人住宅買賣不足16,000宗,是近十年的新低,但由於發展商的兩個不敢,年內一手樓盤的買賣宗數可能更少,估計約為12,000宗。

 

樓市的活躍,有賴炒家和投資者,但於05年成為超級大閘蟹(入貨多而且價高)的炒家和投資者人數眾多,未鬆綁固然無力再出擊,就算鬆了,但元氣大傷,恐怕亦無復當年勇。缺少他們的參與,樓市的活躍度勢將大減,一手樓及中上價樓尤其如此。

 

2006年是以二手樓(特別是中下價樓及中小型單位)及用家為主導的一年,整體買賣成交量將較去年為少,估計要減少二成左右,即全年約為10萬宗。

 

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