二手樓市已完成調整
自 去 年 11月 以 來 ， 地 產 發 展 商 都 沒 有 新 盤 推 出 市 場 ， 以 至 一 手 市 場 異 常 淡 靜 ， 每 月 成 交 只 餘 一 百 多 宗 ， 不 及 正 常 市 況 的 一 成 。
香 港 平 均 每 年 新 樓 的 落 成 量 有 二 萬 多 三 萬 個 ， 每 月 應 起 碼 推 出 新 盤 2,000個 才 符 合 進 度 ， 但 過 去 兩 個 月 卻 只 賣 得 百 餘 個 一 個 月 ， 實 在 少 得 可 憐 。
雖 然 ， 未 來 兩 年 新 樓 的 落 成 量 會 降 至 15,000個 一 年 左 右 ， 每 月 的 銷 售 量 亦 應 達 到 1,000個 以 上 才 合 理 。 現 在 地 產 商 堅 持 不 開 盤 ， 可 能 是 連 真 正 的 市 況 也 未 能 摸 得 透 ， 不 知 要 如 何 訂 價 ， 才 可 以 有 市 場 承 接 。
事 實 上 ， 05年 新 盤 屢 創 新 高 ， 至 05年 10月 已 遇 阻 力 ， 再 也 推 不 上 去 。 與 其 他 投 資 市 場 的 反 應 一 樣 ， 當 阻 力 位 衝 不 破 時 ， 只 好 回 落 去 試 支 持 位 。
現 在 是 沒 有 地 產 商 肯 打 先 鋒 ， 拿 自 己 的 新 盤 去 作 測 試 ， 怕 試 錯 了 ， 開 壞 了 盤 ， 以 後 難 醫 ， 反 招 致 損 失 。
然 而 ， 在 一 手 市 場 異 常 淡 靜 的 惡 劣 形 勢 下 ， 二 手 市 場 正 慢 慢 步 出 谷 底 。 讀 者 可 不 要 被 一 手 市 場 的 異 常 情 況 所 迷 惑 ， 而 誤 以 為 樓 市 仍 處 於 寒 冬 期 。
二 手 市 場 不 似 一 手 市 場 ， 沒 有 這 麼 多 的 重 大 事 件 可 吸 引 傳 媒 報 道 ， 常 為 市 場 所 忽 略 。 但 二 手 市 場 的 規 模 遠 比 一 手 市 場 大 ， 成 交 量 往 往 是 一 手 市 場 的 2至 3倍 ， 是 地 產 市 場 的 主 流 。 當 二 手 市 場 興 旺 的 時 候 ， 就 不 愁 一 手 市 場 沒 有 支 持 力 。 相 反 ， 如 果 只 有 一 手 市 場 孤 軍 突 進 ， 二 手 市 場 跟 不 上 時 ， 旺 市 就 無 法 長 期 持 續 。 去 年 下 半 年 就 出 現 過 這 種 情 況 ， 最 終 導 致 一 手 市 場 也 不 得 不 停 頓 下 來 。 因 此 ， 我 們 在 分 析 樓 市 時 ， 比 較 穩 妥 的 做 法 ， 是 把 著 眼 點 更 多 地 放 在 二 手 市 場 上 。
其 實 ， 二 手 市 場 在 05年 中 已 開 始 調 整 ， 比 一 手 市 場 快 了 將 近 4個 月 。 起 初 ， 由 於 一 手 市 場 還 在 上 衝 ， 市 場 的 氣 氛 仍 相 當 熾 熱 ， 故 二 手 市 場 的 調 整 仍 不 明 顯 。 至 11月 ， 跌 幅 才 開 始 擴 大 ， 先 後 跌 了 一 成 左 右 ， 至 12月 中 ， 大 部 分 地 區 的 樓 價 都 找 到 了 支 持 位 ， 而 且 出 現 了 一 定 的 反 彈 。
由 於 12月 份 的 交 投 量 升 得 不 算 多 ， 共 比 11月 份 升 一 成 半 左 右 ， 故 市 場 還 不 敢 確 認 樓 價 已 在 12月 份 見 底 ， 但 起 碼 知 道 跌 至 這 個 水 平 ， 業 主 已 經 惜 售 。 相 信 要 待 農 曆 年 後 ， 傳 統 的 旺 季 令 交 投 量 大 增 時 ， 人 們 才 會 相 信 樓 市 的 調 整 已 經 完 成 。 屆 時 發 展 商 才 敢 大 量 推 盤 ， 市 場 的 氣 氛 才 會 再 度 樂 觀 起 來 。
依 我 的 觀 察 ， 樓 市 的 調 整 已 經 完 成 ， 去 年 底 在 價 格 上 出 現 過 的 低 位 已 不 容 易 再 見 。 原 因 是 市 場 正 傳 加 息 的 周 期 快 完 ， 股 市 已 帶 頭 上 升 ， 加 上 今 年 打 工 一 族 有 望 加 薪 。 因 此 ， 06年 頭 一 季 ， 樓 市 向 好 的 機 會 遠 比 繼 續 回 落 的 機 會 多 。 有 需 要 又 有 能 力 的 用 家 ， 宜 趁 農 曆 年 前 入 市 ， 好 過 等 多 人 出 來 買 時 才 去 搶 ， 屆 時 可 能 要 付 出 更 大 的 代 價 。
(轉 載 自 2006年 1月 12日 am 730 C 觀 點 )
