經不起推敲的看法(2)

不少有頭有面的人認為,現時的樓價與97期間的泡沫樓價仍有一段距離,因而沒有泡沫問題。

 

    先不說豪宅,它的價格縱使不超越97,恐怕亦不遑多讓了,就談談中下價樓罷。一般而言,現時中下價樓的價格約為97時的65%,而97樓市是眾所週知的大泡沫,大泡沫的65%是否仍屬泡沫?我不敢說一定是,但亦不敢認同一定不是。說是大泡沫,樓價當然是很很很偏高,它的65%很有機會仍屬很偏高。

 

    不少人認為,今年5月以來二手樓買賣的淡靜是一手活躍所致。這個說法對嗎?請參詳表二:

 

表二    2005年私人住宅買賣合約登記統計

 

 

月份

      

     

      

 宗數

金額

(億元)

宗數

金額

(億元)

宗數

金額

(億元)

1

1,126

67.4

5,668

149.6

6,794

217.0

2

2,125

87.5

5,477

142.3

7,602

229.9

3

 992

55.1

6,999

186.3

7,991

241.4

4

862

54.8

12,038

321.3

12,900

376.1

5

2,385

191.8

8,892

235.3

11,277

427.0

6

2,036

86.0

7,501

205.5

9,537

291.5

7

1,136

84.2

5,333

140.4

6,469

224.6

8

562

61.4

5,740

151.8

6,302

213.3

9

512

28.1

5,585

145.4

6,097

173.5

10

2,731

159.3

4,993

138.0

7,724

297.3

總計

14,467

875.7

68,226

1,815.9

82,693

2,691.6

 

    從表二可看到,051月至4月,一手買賣為5,105宗,二手為30,182宗,一手佔總數14.5%05510月的一手買賣宗數為9,362宗,二手為38,044宗,一手佔總成交宗數19.8%。今年首4個月,當一手成交佔14.5%,這些論者認為一手不會影響二手,二手交投同屬活躍,但一手交投量提高到19.8%,祇增加5.3%,就說二手大受影響,變得水靜鵝飛,成立嗎?

 

    不少人(主要是地產代理界、發展商及金融界的)認為這次樓市調整,幅度約為5%044月至8月中,由於年初樓價升得過急,亦經歷一次小調整,幅度約為10%。今次樓市處境更差,一方面樓價更高,進入加息週期,有高油價威脅,而自今年四月迄今,樓價基本上沒甚麼下調,根據鐘擺原理,今次調幅按理祇會比04年那次更大而不應更小。調整,是利好利淡力量的較量,是買賣兩股力量分出勝負的結果,較量愈激烈愈長期,調幅就愈大。今次的好淡爭持肯定屬於較長期較激烈一類,所以不調整則已,一調整就不可能5%那麼溫和,動輒要15%以上。

 

    不少人認同樓價需要調整,但很樂觀地認為明年三月就會告一段落,樓市會重納上升軌。對於這種樂觀的看法,我不大苟同。今年所推出一手樓盤,許多訂價都十分偏高,特別是一些在非傳統高尚區推出的所謂豪宅,這些樓盤大多在明年下半年才入伙,買家此刻頂多祇付了20%首期,在他們最後上會前,誰也拿不準會否出現撻訂潮,從而將整體樓價推低。

 

    上述樓盤的買家,炒家所佔比例極高,不少高達六成以上,炒家不是用家,往往投入少少首期就博巨利,他們絕少有能力及願意上會,總希望在上會前脫手圖利。當他們起初所購單位的價格其後遠遠超出真正的市價,連蝕去15至20%首期亦找不到買家接貨,他們最可能的選擇就是撻訂,將包袱留給發展商。

 

    這些造價極其偏高的一手樓盤就如一顆顆定時炸彈,在安全地拆除它們前,我不認為樓價可以見底,從而穩定下來並重建上升基礎。鑑此,今次樓市的調整期會較長,恐怕要在明年下半年才告一段落,如期間出現新的利淡轉折,調整期甚至會更長。

 

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