經不起推敲的看法 (1)

對於樓價及市況,市場上流行一些看法,乍看有理,深思卻又似乎經不起推敲。

 

        不少人將目前市況的淡靜歸咎於加息和禽流感。加息和禽流感真的這麼厲害嗎? 請大家先參閱表一:

 

表一: 十大屋村036月至056月樓價變化

 

名次

屋村

036月平均呎價

056月平均呎價

增幅%

1

太古城

2,825

5,152

82.4

2

杏花村

2,645

4,604

74.1

3

康怡花園

2,441

4,596

88.3

4

海怡半島

2,412

4,442

84.2

5

黃埔花園

2,602

4,258

63.6

6

麗港城

1,950

3,702

89.8

7

沙田第一城

1,913

3,528

84.4

8

美孚新村

1,913

3,458

80.8

9

麗城花園

1,625

2,739

68.6

10

海濱花園

1,653

2,577

55.9

 

 

 

平均

77.2

 

 

        從表一看到,沙士事件以來的兩年,十大屋邨樓價平均升了77.2%,同一屋邨相同或類似單位的升幅就更大,以太古城一個富天閣876呎低層單位為例,039月成交價為247萬,056月相同單位成交價已升至526萬,升幅為113%; 建安閣一個675呎高層單位於037月成交了153萬,類似單位成交價於0510月已升至328萬,升幅為114%。它們的升幅遠高於平均升幅(82.4%)

 

036月的按揭利率約為2.5%,分25年供,每十萬元月供$448.600511月按揭利率約為5.125%,分25年供,每十萬元月供$591.90,月供較2.5%按揭率增加31.9%。就算未來按揭利率升至6%,每十萬元月供不外增至$644.30,較2.5%按揭率增加43.6%

 

        過去兩年,樓價動輒升幅近倍(豪宅,特別是一手的,升幅更動輒1.5倍或以上),供樓負擔如影附形,增幅自是同樣近倍,遠遠高於按揭利率的31.941.6%。強調利率的影響而不提飊升樓價的厲害,有迴避真正問題之嫌。禽流感在香港大規模爆發的機會微乎其微,我不相信一般準買家會為之而惶惶不可終日,連樓都不敢買。

 

        某些人認為,現時港人的供樓負擔能力仍高,供樓僅佔其收入3040%。我不知道這些論者是以哪些港人作為計算對象,亦不知道他們計出來的3040%收入究竟是多少錢,但我從統計署資料中知道057月至8月香港家庭月收入中位數是HK$15,800。以此計算,30%40%收入便是HK$4,740HK$6,320。月供6,320元,可以買些甚麼樓? 若果要買一個500呎小單位,借七成樓款,以現時一般按揭利率5.125%25年供及按表一056月平均呎價計算,買太古城單位,要付257.6萬元[包括首期77.28萬元(48.9個月家庭中位數收入)及貸款180.32萬元],每月供10,654元,相等於家庭月收入中位數的67.4%;買美孚新邨單位,要付172.9萬元,包括首期51.87萬元(等於32.8個月的家庭中位數收入)及貸款121.03萬元,每月供7,162元,相等於家庭月收入中位數的45.3%; 買麗城花園單位,要136.95萬元,包括首期41.085萬元(等於26個月的家庭中位收入)及貸款95.865萬元,月供5,674元,相等於家庭月收入中位數的35.9%

 

        不要說30%,就是家庭中位月收入的40%亦僅足以供十個屋邨中最廉的麗城花園及海濱花園的500呎單位。更要命的是首期,太古城要48.9個月收入,麗城花園亦要26個月,要儲足首期,該是何等艱難費時!我在上文所提的是500呎小單位,若果是800呎中型單位,首期及月供肯定多許多,人們要每月拿多少錢出來才成? 而這又代表了家庭月收入中位數的百分之幾? 60110%,視單位的地點及素質而定? 請論者告訴我。

 

 

待續

 

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