走為上著

最近一、二個月我特別留意一手盤的銷售情況,發覺地產發展商的促銷策略較前明顯不同。

 

    過去好一段時間,發展商奇貨可居,所推新盤價格一浪高於一浪,而且往往較同區二手樓高出20% 。但最近已出現新樓盤售價貼近同區二手樓,甚至稍低於後者;目前仍在銷售中的一號銀海,整體素質而言,可與五月推出的凱旋門媲美。凱旋門向海的單位,平均呎價為13,000至14,000元,一號銀海的海景單位,既享正南全海景、高樓底,建築用料又好(就資料所及,好過凱旋門),按道理,一號銀海向海單位的呎價,就算不是緊貼凱旋門,亦當賣它11,000至12,000元,但一號銀海實際祇售10,000元。就個人來看,一號銀海是減價促銷;9月初推出的都會驛,事前一般人都預期它會以每呎$5,500至$6,500推出,但最終發展商卻十分克己,僅以$4,200至5,700呎價開售,而且配備特好的付款辦法。

 

    一手樓盤近期優惠大而多,最常見的方式就是特長成交期或初段可以免息免供,其次是送裝修、厘印稅或車位。為了推銷四十多個貨尾盤,海名軒發展商可以讓買家先付15%首期,隨即入住所購單位,餘款可於兩年後再付清。一切優惠,說穿了,不外是變相減價,成交期愈長,免息免供愈多,減價幅度就愈大。

 

    為了鼓勵地產代理傾力推銷其名下一手樓盤,發展商空前慷慨,海名軒的發展商給代理公司的佣金是2%,每售出一個單位另給負責的營業員20萬元獎金;沙田御皇居及將軍澳都會都是佣金2%,另加$20,000獎金;深井碧堤半島是2.5%,再加$10,000獎金;將軍澳豪庭則是2%佣金加$10,000獎金。一般來說,2%或以上的佣金及巨額的個人獎金是少不了。過往一手盤異常搶手時,發展商意氣風發,有些樓盤根本不讓代理做,肯讓代理做的,佣金不外1%至1.5%,獎金則免提。說到付佣,通常要等到交易完成後一個月才有落,這就意味著經紀要等年餘才可收到應得佣金,但最近發展商變得十分體諒,往往於簽妥正式買賣合約當日或一月後就放佣。不給獎金,就給獎品,當代理銷出一定數目的單位,某些發展商就獎一部寶馬房車給代理公司,另獎一隻金勞力士給售出一個單位的營業員。

 

    某些一手樓盤入伙期近,而這些樓盤的買家又以炒家佔多,發展商此刻就想方設法將入伙期壓後二、三個月。他們為甚麼要這樣做,不難理解。多半是因為怕炒家割價求售,影響同一樓盤貨尾的出售,或影響其他正在出售的一手樓盤。入伙期近而不打算或不能壓後收樓的,某些發展商就自動免費為單位提供更佳建築用料,務求令買家收樓時有意外驚喜,減低他們買貴樓的怨氣。

 

    發展商為甚麼要減價或變相減價促銷?為甚麼要重賞代理?答案很簡單,就是不看好後市,要盡快賣出手上一切單位,要吸盡最後一批買家!

 

    9月底時,一眾地產發展商豪氣干雲、一擲千金面不改容地投地,創出賣地好成績,那時他們好像對後市十分有信心,但事隔月餘,他們的新舉動卻出賣了他們的舊舉動。不少二手樓業主因為9月賣地成績好而反價封盤,至今態度不改。這是很不明智的,無形中將自己變成發展商出貨的墊腳石。

 

    現時客觀環境對業主很不利,利息步步高升祇是部份原因,最主要還是因為過去兩年樓價升得過份,已脫離一般購買力,豪宅升得尤其過份。

 

    我估計今次樓價調整幅度不會小,一般中小型單位大抵不少於二成,豪宅不少於三成;一手樓的調幅將大於二手;某些訂價過度偏高的一手豪宅,調整幅度有機會超過四成!

 

    此時此刻,業主最明智之舉就是向發展商學習,減價促銷!不減則已,一減就不要減三、五個百分點這般小家,最限度要減百分之十。

 

    走為上著!

 

 

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