樓價拉鋸局面蘊釀新變

912 16日期間,香港理工大學進行了一項「香港住宅樓宇BRE信心指數」調查 ,訪問了1,029人。調查指出,34%受訪者認為加息對樓價影響「重要」及「十分重要」; 擁有物業者61%認為本港樓價已太貴,沒物業者則75%認為本港樓價太貴 ;擁有物業者估計未來三個月樓價平均升5% ,沒物業者則估計升4% ; 祇有1.5%受訪者準備在未來三個月買樓。

 

    如果這個抽樣調查是整體的縮影,它所透露的訊息是明顯不過的 :

 

1.   加息對購樓者或準購樓者的影響不是己經淡化,而是愈來愈嚴重 ;

 

2.   大部份人認為現時樓價己偏高,不值得購買 ;

 

3.   儘管樓價高昂,大部份人認為高處未算高,仍會進一步飊升,有泡沫化之勢。調查所帶出來的最有趣問題是,既然所有受訪者都認為未來三個月樓價平均升45% ,為何祇有1.5%受訪者計劃於未來三個月買樓? 唯一的合理解釋,是受訪者覺得樓價已很偏高,買入後市況隨時可能轉勢,走避不及就會成為最後的接火棒者,大家都不敢冒險。

 

    9月27日,本財政年度首次賣地成績很好,三幅土地合共為庫房帶來101億5,000萬元收入,較底價大幅高出六成三,但市場的物業成交,依然疲不能興。 買地的地產發展商用天文數字的投資去表達他們看好三年後的樓價,市場反應卻十分不佳。何以致此? 較合理的解釋是,準買家們不認同發展商的看法,或者,雖認同,但有心無力,現時的樓價(特別是豪宅)已超出他們的負擔能力。

 

    今年私人機構平均加薪2.87%,有巨大影響力的香港僱主聯會看淡明年的環球經濟 ,建議僱主在調整員工薪酬時,採取審慎態度,將加薪幅度限制在平均2%的水平或以下。香港僱員薪酬的增幅,遠遠落後於樓價,受薪階層購樓的負擔能力因而大為削弱是顯而易見的。

 

    今年到9月為止,樓宇買賣合約登記為100,326宗,其中1月至7月錄得82,745宗( 平均每月11,821宗 ),8月得8,907宗,9月則8,674宗。去年樓宇買賣合約登記為123,480宗 ,今年會否破去年紀錄 ? 我看祇有一半機會,8、9兩個月每月平均有8,791宗成交,遠較之前7個月的平均(11,821宗)為低,放緩之勢至為明顯剩下10至12月三個月,每月平均成交按目前的趨勢,很有機會低於8,000宗。果如此,去年的紀錄就破不了。縱使可破,肯定不會大破,成交宗數破130,000宗的機會微乎其微。

 

    美國房地產最近呈現見頂回落跡象: 根據National Association of Realtors 公佈,今年9月是美國人自1981年以來供樓能力最低的月份; 未能出售的住宅存貨是20006月以來的新高; 投資者及投機者正迅速撤出房地產市場; 紐約的高級公寓,第三季的價格較上季大跌三成,一般公寓跌幅亦超過一成。

 

    國際油價九月初一度升破每桶七十美元,估計油價在未來六個月至一年將持續於高位徘徊。高油價對世界經濟(特別是第二大用油國中國)負面影響很大,而加息週期,迄今仍未有見頂回落的痕跡。

 

    本港物業成交量自四月以來,拾級而下,成交價則基本上停滯不前。個人認為,這種拉鋸局面將面臨變化,不是成交量增加價格飊升,就是成交量進一步縮減價格回落。這種變化,快則在年底,慢則在明年初就會出現。觀乎上述種種不良徵兆,後一種變化的機會似應看高一線。

 

 

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