樓市再度進入調整期

自今年四月以來,樓市日趨淡靜,無論是一手還是二手市場的交投量都大幅減縮。

 

我將太古城、康怡花園及沙田第一城三個屋在今年上半年成交量的演變,列成下表

 

200516月成交宗數 *

 

月份

太古城

康怡花園

沙田第一城

1

110

40

113

2

120

51

138

3

181

88

245

4

62

41

86

5

68

29

67

6

34

11

46

*以該月所簽臨時買賣合約數目統計,誤差為百份之五。

 

上述三個著名大屋可視為整體樓市成交量的縮影:太古城一至三月,每月成交宗數動輒過百,三月達到新高181宗,四月立即插水式地跌到62宗,減幅高達65.7%,五月還可企穩於68宗,六月已跌至34宗,較五月跌50%,較三月跌81.2%;康怡花園於三月達到88宗的新高後,隨即下跌,四月跌至41宗,跌幅為53.4%,再跌至五月的29宗,六月更跌至11宗,與三月比較,成交量跌幅高達87.5%;沙田第一城於三月創造了245宗的高後,四月開始大幅下跌,86宗成交意味65%的跌幅,到6月,成交量已減至46宗,與三月比較,減幅高達81.2%

 

三個屋的成交量在三個月內不約而同跌去80%以上,跌幅驚人!

 

踏入七月,市道更靜。七月份首十天的整體二手樓交投,較六月下旬下跌超逾五成。

 

六月份的周六及周日,二手市場每天成交量平均為二百至三百宗,但七月九日及十日兩個周六及周日,每天平均祇有五十至八十宗,跌幅巨大;六月底開始陸續有炒家減價或蝕讓物業,減幅介乎百分之五至十;除炒家外,部份業主也逐漸願意將樓價調低,調幅介乎百分之三至八。

 

許多行家將現時市況的淡靜歸咎於加息,這恐怕是將複雜事情簡單化,準買家其實受到多項因素困擾:愈吹愈脹的全球房地產泡沫有隨時爆破的危險;中國和歐美 (尤其是美國)的貿易戰;人民幣可能被逼升值;中國實施宏觀調控多時,仍未知能否軟著陸;美國經濟外強中乾,隱憂重重;油價居高不下;某些一手樓盤成交價存疑,發展商被責弄虛作假,令人對所謂指標性成交價及成交量 (特別是豪宅)疑神惑鬼;最大的憂慮是,沙士以來香港樓價升幅很大,已遠遠超過基本因素所足以導致或支持,樓價很可能已接近短中期的浪頂,誰也不願意此刻高價接貨。

 

成交量大幅下挫,成交價迄今倒企得很硬朗,較諸三月的新高,整體樓價調幅不外三、五個百分點。

 

成交價盡管仍處於拉鋸戰,但在未來數月成交量將持續處於低位及市場存在多種不利因素的情況下,樓價恐怕很難繼續企硬,調整勢所難免。去年三月,當物業的成交量及成交價逹到一個新高後,成交量就開始大幅下跌,價格亦隨即下調,但到了八月,樓市就重登上升軌,調整期前後不外四個多月,樓價跌幅平均少於13%,上文所提及的太古城、康怡花園及沙田第一城平均跌幅甚至不足10%

 

今次的調整會怎樣呢?

 

個人認為,應該沒有上次調整那般幸運,畢竟實實在在的利淡因素現時較多,調整期肯定會較長,說不定要拖到年底;整體樓價的平均調幅,將在15%以上;如果上文所提及的利淡因素惡化,樓市的調整期將會更長,調整幅度亦會更大,甚至有機會再度步入熊市。

 

回顧近兩年的地產市況,特別繞有趣味。由20039月至20043月前後七個月為升市,4月至8月為跌市,9月至20053月重入上升軌,4月迄今則再度步入調整市。在23個月中,升市佔14個月,調整市佔9個月。不足兩年,樓市竟然二起二落,這或多或少反映這兩次升市的脆弱。

 

究竟這二起是97以來大跌市中的小漲,還是二落乃2003年以來上升市中的小回,目前還難說,唯有讓時間去證明。

 

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