豪宅炒作是最大的泡沫(2)

泡沫的嚴重程度取決於樓價偏高的程度,而樓價的偏高程度又往往取決於樓宇炒賣的熾勢程度。炒賣製造虛假需求,瘋狂炒賣極度地扭曲了市場的需求,不但急劇地將樓價推高至嚴重背離基本因素,還誘使大小地產發展商大量大量地增加樓宇供應,最終弄致極度供過於求及樓價大跌。

 

現在豪宅的炒賣,有日益嚴重之勢,直逼97。以「凱旋門」一役為例,炒家佔買家數量超過80%,發展商剛賣了800餘個單位,市場上的凱旋門二手放盤便已多達三、四百個。

 

我不知道這個泡沫何時爆,當人們迷信樓價祇升不跌時,樓價可以升完再升,偏高再偏高。但我知道,越來越接近爆破點了,大家都在玩音樂椅遊戲,誰也不知道音樂甚麼時候會嘎然而止,但音樂一停,最後接棒者就遭殃了。

 

李先生擔心香港、美國及中國的房地產泡沫會同時爆破,我認為機會不大。每個地方的經濟狀況不同,當政者如何看待泡沫及應付泡沫的手段亦不同,結果自是然不同

 

過去五年,美國樓價平均每年升10%,美國聯邦儲備局去年下半年起加息,表面上是為了壓抑通脹,其實不無壓抑樓市泡沫之意。加息兼多種經濟數據欠佳反映經濟放緩,今年2月以來,美國中價樓下跌了13%3月新屋動工率大跌17.6%,動工的新屋祇有183萬間,是14年以來的新低。美國經濟盡管放緩,但基調仍佳,政府又懂得運用財經政策去壓抑泡沫,泡沫未必會爆,要爆恐怕亦會在相當長的時間之後,而跌幅大抵不會驚人。

 

中國的房地產泡沫相當嚴重。今年第一季,中國35個大中城市房屋銷售價格平均上漲9.8%,其中上海上漲19.1%,杭州13.8%,成都12.5%門12.4%

 

長江三角洲是中國的富裕地區,但居民生活水平的提高卻跟不上房地產價格的上升。在不高的消費比重中,居住消費的比重持續上升。長三角地區的樓價上升與居民收入的背離愈來愈嚴重,已經超過市民的承擔能力。去年浙江城鎮市民年人均收入增幅為10.4%,但人均購買樓支出的增幅卻高達21.7%。上海去年底平均樓價每平方米為8,201元人民幣,以家庭年收入45,000之人民幣計,一個80方米住宅價格乃家庭收入的14倍,而97年第三季香港樓價最高峰時,亦不外是家庭入息中位數的12倍。在這個意義上,現時上海房地產泡沫較香港97時更嚴重。

 

上海樓價瘋狂飆升,完全是大量炒家利用銀行的低廉貸款瘋狂炒作的結果(這點與香港九十年代的負利率及現時的極度偏低貸款利率情況下的低廉銀行貸款何其相似)

 

中央對各地炒風熾熱樓價急劇上升以致影響民生洞若觀火。國務院於326日下達《關於切實穩定住房價格的通知》,指示對樓價上漲過快、控制措施不力、造成當地房地產價格大起大落,影響經濟穩定運行和社會發展的地區,要追究有關負責人的責任;《通知》同時透露,國家將採取土地、財稅及金融等有關政策及措施,控制不合理的需求。

 

這份通知,充份顯示中央高層不但有抑制房地產投資過快過大的意圖,更有壓制樓價飆升的無比決心。《通知》下達後,全國不少地方(特別是上海)採取了一系列政策與措施來落實《通知》的精神,以穩定樓價,促進房地產市場健康發展。

 

知道危險並採取預防措施,便沒有危險。國內的房地產泡沫最終怎樣,當然未可於此刻蓋棺定論,但我還是比較樂觀的。

 

反觀香港,特區政府口口聲聲說積極地不干預房地產市場,其實積極地人為托市,採取一系列政策及措施去減少土地及樓宇供應,為發展商的銷貨掃除障礙,為托起樓市鳴鑼開道,為炒家入貨大開方便之門,對樓市泡沫的日趨膨脹視若無睹,這種情況若繼續下去,香港的泡沫有可能最先爆破,而且爆破得最厲害﹗

 

~完~

 

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