慎防第二個97泡沫

經過去年十二月的聖誕淡靜,樓市從今年一月起恢復活躍。踏入三月,各區買賣更形活躍,甚至可說瘋狂。以太古城、沙田第一城及美孚新為例,到三月十五日為止,太古城已成交了95(一月全月不外110宗,二月120),價格較月初升了差不多5% (較一月初亦不外這個升幅)。其他屋苑更厲害,沙田第一城成交了128 (一月不外98宗,二月121),價格較一月初升了差不多二成;美孚新邨成交了132(一月171宗,二月192),價格較一月初升了18%

 

在一片歡呼叫好中,我嗅到一些不良訊號:

 

1.                    以往樓市的復甦,一般由經濟帶動,人們由於收入增加及要改善居住環境而買樓換樓,在這情況下,樓價首先上升的是下價樓,再而中價樓,最後是高價樓,至此升市告一段落。今次樓市很特別,復甦由非經濟因素啟動,主要因素包括自98年起政府停止賣地,採用勾地政策,停售20,000多個居屋單位及凍結兩鐵沿線未發展的住宅項目,人為地減少土地及樓宇供應,以便托市;美元大幅貶值;港息 (存款及按揭)空前偏低;中央力挺。在此情況下,樓價的上升首先由高價樓始,繼而中價樓,最後是下價樓,當下價樓交投進入瘋狂,升市已接近尾聲。觀乎沙田第一城及美孚新邨這等下價樓最近二、三個月的走勢,瘋狂跡象愈來愈明顯;

 

2.                    最近二、三個月,炒家比例特別高,以太古城為例,一、二月佔40%,三月已升至60%;沙田第一城則佔45%;美孚新邨佔60%。炒家製造虛假需求,炒家比例愈高,虛假程度也愈高,當全民皆炒,樓價不免變成脫韁之馬,一發不可收拾;

 

3.                    供應縱使短缺,亦不足以無止境地支持樓價上升,脫離購買力,樓價最終不免止升回跌,而且升得高跌得重,更何況現時並不存在供應短缺?

 

4.                    036月到04年年底,中下價樓的樓價,普遍升了百分之五、六十,今年一月以來,又再升520%,升速升幅實在太快太高;

 

5.                    豪宅更誇張,036月到04年年底,升幅超過一倍的,比比皆是,今年頭二個半月,升幅較中下價樓更是有過之而無不及。紅磡的海名軒,在去年初第三座高層不外為每呎七千餘元,但最近發展商將四個高層單位打通成特色單位,就將呎價提升至$25,000;九龍站凱旋門第一部份「至尊門」單位即將推出,呎價介乎二萬五千至二萬八千元;「君臨天下」的複式單位,呎價高達$30,116;渣甸山「名門」中層或以下呎價要一萬四千至一萬六千元。豪宅的價格,此刻縱使仍未超越97,庶幾近之矣;

 

6.                    看好樓價者不斷強調市民供樓承擔能力之高,但美元已踏入加息週期,近一、二年按揭年利率空前偏低,現時不外2.3%左右,這種偏低屬非常態,66.5%則為常態,一旦利率調高到這個水平,供樓者的月供會增加43.3%,買樓者的承擔能力屆時將頓時改觀。無疑,要升到6.5%需要一段較長時間,但供樓是20年的長期作戰,買樓不能祇算眼前息,還要盤算以後 (特別是二、三年後利息趨勢;

 

7.                    現時的政經條件遠遠不及97,但按目前樓市的走勢,用不了多久樓價及成交量就逼近97。以97的天時、地利及人和尚且撐不住大泡沫,現時的樓市可以嗎?

 

簡而言之,我覺得現時樓市愈來愈泡沫,愈來愈有97的影子,而大跌市往往愛在羣眾樂極忘形的時刻出奇不意地來臨,殺人一個措手不及,大家實宜謹而慎之。

 

 

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