樓市潛在需求龐大

有 經 濟 分 析 員 與 我 爭 辯 , 他 認 為 香 港 現 時 住 宅 樓 宇 的 總 存 量 已 多 過 全 港 的 住 戶 總 數 , 加 上 出 生 率 低 , 以 及 適 婚 年 齡 的 人 數 日 漸 降 低 , 香 港 房 地 產 市 場 上 供 過 於 求 的 情 況 不 會 改 變 , 樓 市 不 可 能 會 好 起 來 , 所 以 他 不 認 同 我 對 樓 市 即 將 復 甦 的 預 測 。 
我 亦 認 同 這 位 分 析 員 的 理 據 , 但 他 只 看 到 一 時 的 表 象 , 忘 記 了 一 個 普 遍 的 現 實 , 就 是 大 部 分 香 港 人 對 他 們 目 前 的 居 住 環 境 都 不 甚 滿 意 , 潛 在 著 希 望 有 條 件 時 換 一 個 更 寬 敞 的 住 所 的 需 求 。 
七 、 八 十 年 代 , 香 港 發 展 商 建 的 大 部 分 都 是 四 、 五 百 呎 的 小 單 位 , 一 廳 兩 房 , 在 廳 看 電 視 , 距 離 螢 光 幕 太 近 會 睇 壞 眼 , 入 房 就 要 立 即 上 床 , 否 則 門 也 關 不 上 , 廚 房 放 了 雪 櫃 , 放 不 下 洗 衣 機 , 試 問 住 在 這 樣 環 境 的 人 怎 會 沒 有 換 樓 的 需 要 。 
這 種 需 求 過 去 受 著 兩 方 面 的 遏 抑 才 無 法 實 現 , 首 先 是 在 高 地 價 政 策 下 想 買 也 買 不 起 , 接 著 又 因 擔 心 樓 價 進 一 步 下 跌 而 不 敢 買 。 現 在 樓 價 已 下 跌 接 近 七 成 , 即 使 把 工 資 的 下 跌 一 併 計 算 在 內 , 大 部 分 香 港 人 都 有 能 力 換 一 個 更 大 的 單 位 作 為 住 所 。 只 要 他 們 相 信 樓 市 已 經 跌 定 , 並 有 上 升 之 勢 , 換 樓 活 動 隨 將 展 開 , 故 我 對 需 求 是 否 足 夠 方 面 一 點 不 擔 心 。 
有 人 或 會 反 駁 : 香 港 的 中 產 階 級 很 多 已 成 了 負 資 產 , 他 們 根 本 沒 有 能 力 換 樓 。 這 方 面 我 亦 不 擔 心 , 因 為 香 港 雖 有 負 資 產 , 但 有 更 多 的 全 資 產 。 香 港 約 有 一 百 一 十 萬 個 私 人 住 宅 , 約 有 十 萬 戶 負 資 產 , 但 有 六 十 萬 戶 已 沒 欠 銀 行 債 務 , 早 已 供 滿 按 揭 , 他 們 完 全 有 條 件 換 樓 。 只 要 有 能 力 的 人 開 始 換 樓 , 樓 價 就 會 上 升 , 而 隨 著 樓 價 上 升 , 原 先 負 資 產 的 人 的 處 境 亦 會 隨 著 改 善 , 由 沒 有 條 件 換 樓 變 成 有 條 件 換 樓 。 
因 此 , 香 港 當 前 的 主 要 問 題 是 信 心 問 題 , 大 家 有 信 心 , 經 濟 就 會 逐 漸 興 旺 起 來 , 大 家 都 不 消 費 、 不 投 資 , 沒 有 利 息 也 要 把 錢 放 在 銀 行 , 那 只 會 墮 入 負 面 的 惡 性 循 環 , 大 家 都 不 會 好 過 。 為 了 能 使 香 港 能 逐 步 走 出 困 難 , 我 希 望 大 家 都 要 多 看 光 明 一 面 , 有 錢 就 多 出 去 消 費 , 有 能 力 就 改 善 生 活 , 讓 錢 在 社 會 上 多 流 轉 幾 次 , 那 大 家 都 可 以 得 益 。 

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