謂樓市已復甦言之過早(2)

淡的不是原封未動就是改善甚少

       

跟著要談利淡因素:

 

1.          樓宇供過於求

今年落成的一手新樓有30,512個,2004年有27,700個,200527,747個,合共85,959個,平均每年的供應量為28,653個,遠較過去三年平均吸納量21,972個為多。去年住宅單位的空置量為74,200個,連同今年新樓則總供應量超過100,000個,這還未計算未售的二萬餘個居屋單位和兩鐵沿線未發展數量龐大的住宅,現時樓宇仍是嚴重地供過於求;

 

2.          經濟競爭力弱

香港經濟多年同時出現衰退、高失業、通縮及財赤歸根到柢是因為競爭力衰退,競爭力衰退是因為三高一低(匯價高、租金樓價高、薪金高及人的素質低),不是一般的高低,而是離譜的高低,再難與鄰近地區(特別是中國沿海大城市和珠江三角洲)爭一日之長短。要重建香港的競爭力,不外三途:讓貨幣貶值;讓商品及服務價格(包括物價、樓價和薪金)下跌;重建主導性、獨特性及高增值的龍頭行業甚至行業群,這些龍頭行業可以帶來強勁的生產力,令人對本地的高工資、高物價不覺其高。

 

在上述三途,除了商品及服務價格已作了一定程度的下調外,迄今沒有一樣得到落實。換言之,香港競爭力的重建基礎仍遙不可及;

 

3.          財赤嚴重

每年結構性財赤動輒八、九百億,梁錦松當財政司司長時,還談談滅赤,現在換了新財爺,新財爺連談也不敢談了。但不談不等於問題不再存在,不想點辦法開源節流,三千餘億的財政儲備不消三、四年就會煙消雲散;

 

4.          失業率高企

本港的失業是結構性的,由於工資及租金相對偏高(五至十倍於一水之隔的國內),香港的產業過往不斷北移,先是製造業,繼而服務業,造成大量裁員,失業率長期高企,六、七月時一度達8.7%,八月才微不足道的下降了0.1%,就業不足亦超逾4%,短期內大幅降低失業率的機會十分渺茫;

 

5.          工資及物價下調乃避無可避的長期趨勢

中港兩地一直存在巨大的工資和物價差距,中港融合其實是一個價差調整過程,香港的工資及物價(自然包括樓價)被逼不斷下調。中央最近的一連串政策優惠意味著中港進一步加速融合,這就不免要進一步加速香港工資和物價的下調,樓價自難例外;

 

6.          政府缺乏駕馭政經局面的能力

以董建華為首的特區政府,缺乏必要的管治能力,過去數年施政頻頻失誤,最終弄致七‧一大遊行。現在的管治班子,除了局部小更換,基本上原封不動,能寄望他們脫胎換骨,帶領香港走出困境?

 

仍是另一個小陽春

 

        利好利淡因素同時存在,唱好唱淡的都可從中得到根據,自圓其說。但在眾多利好利淡因素中,總有虛有實,有非主導性及主導性,只要抓到主導性因素,就一切可迎刃而解。樓市歸根到柢取決於經濟,經濟好,樓市自好;經濟不好,樓市難好。從上文的陳述,不難發覺,所謂利好因素,差不多都是虛的,非主導性的:有的表面好,其實未好;有的確實好,但份量不夠,不是根本性的好;有的好,只能好一時,隨時會變。反之,利淡因素幾乎都是實的,是主導性的,在這些因素得到大幅改善之前,香港經濟不會有根本性的改變,樓市自亦得不到真正的復甦。

 

        怎樣解釋最近樓市成交量大增及價格有所回升?我有幾點看法:

 

1.          現時銀行存款所收利息可恥地低,年利率不足一厘,資金早就蠢蠢欲動,尋找出路。趁著沙士甫停,中央挺港政策陸續出籠,部份資金不顧一切地鑽入股市及樓市覓食。盡管經濟不好,香港人所擁有財富仍是異常巨大的,縱使只是部份資金興波作浪,其釋放的能量已十分可觀,足以令股市及樓市一時大放異彩,最近樓市的波動,不外是資金作動的反映;

 

2.          甚麼樓價抵買,因人而異,但每一階段總有人認為抵買入市。由今年三月到六月沙士肆虐,樓市異常淡靜,七、八月才逐漸恢復正常,這半年間累積了不少購買力,820日以後,累積的購買力一瀉如注,形成成交量及成交價均呈升勢之局;

3.          現時樓價和成交量的回升,相當部份僅是沙士期間跌幅過份的反彈;

 

4.          一個升市,不會一帆風順地一升到頂,期間總會有些波折,有些回落,我們謂之大漲小回。同樣道理,一個跌市亦不會一跌到底,總會有時候反彈一下,這是大跌小彈。此刻樓市的活躍,在各種經濟指標(例如生產總值、經濟增長率、失業率及外來和內部投資)大幅及持續增加或改善前,恐怕只能視為長期跌市中的一個反彈(小陽春也);

 

5.          在中央力挺下,港人信心恢復不少,某些行業呈現久違的景氣,特區政府的管治危機亦告紓緩,形勢朝著好的方面變化,但這些變化離根本性變化依然相當遙遠,沒能將香港的政經弱勢一舉改變;

 

6.          從多個不同角度去判斷,個人認為今次樓市的起動不可能是歷時六載跌市告終復甦,更可能只是另一個小陽春。盡管它有機會再勢鬧一段較長時間(例如三、五個月),但最終不免要再度尋底;

 

7.          今次小陽春,由於得到外部助力,很可能是近數年歷時最久、成交量最大及價格反彈幅度最大的一次,業主應把握此一難得機會,高位卸貨。

 

樓市不會因人唱好唱淡就變好變壞,任何人都沒有這個能耐,樓市自有其發展規律,我們這些評論者,只不過嘗試找出及掌握這個規律。看好看淡都可公說公有理,婆說婆有理,誰更有眼光,用不著爭辯得面紅耳熱,時間會證明一切,許多唱好看好者認為明年樓價會升10%,到時且看結果如何。

 

─完─

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