謂樓市已復甦言之過早(1)

七‧一以來,為了化解香港市民的怨氣,中央送了許多大禮給香港,舉其犖犖大者:個人遊、更緊密經貿關係安排(CEPA)、港珠澳大橋的拍板及全面融合香港、廣東及深圳等地的珠三角發展藍圖,立杆見影的後果就是令香港酒店、旅遊、飲食及零售各業都興盛不少,香港人對經濟前景的信心亦恢復許多,樓市適逢其會,自是深受其惠:過去二個月成交量大增,一般估計本月成交宗數有機會超過九千宗,創2002年1月以來的新高;成交價亦有所回升,許多著名屋苑升幅超逾10%。

 

        究竟此刻地產市道是見底回升,開始復甦,還是曇花一現的另一個小陽春?要解答這個問題,最好還是全面地檢查一下目前樓市的利好利淡因素。

 

利好的不見得好

 

先談利好的:

 

1.          許多人認為中央在經濟上力挺香港,有了這股新動力,香港經濟復甦有望了。

 

這些人恐怕有點高估形勢,中央送給香港的一連串大禮其實不外是政策優惠,除了個人遊,都是較長時間後才會見效的,遠水不救近火。這些政策優惠為香港經濟復甦創造了很好的外在條件,但香港必須轉變某些內部條件去配合它們才可見效,吳儀便說,CEPA並非靈丹妙藥,港人仍需靠自己。目今所見,香港內部政經條件仍未有任何重大改變;

 

2.          許多人認為個人遊政策為香港帶來大量的國內遊客,使香港的酒店、旅遊、飲食及零售業頓時興旺起來。此外,個人遊亦會為本港樓宇增添許多買家。

 

個人遊當然有經濟效益,但不宜高估,旅遊業只佔本地生產總值百分之五。更不宜高估的是國內遊客的消費能力,一般還是相當有限的,許多時候是旺丁不旺財。個人遊的遊客要來港置業,牽涉到國家外匯管制和國家金融安定,要成事絕不容易,高盛證劵最近做了一個調查,發覺內地買家極其量只佔新樓盤總銷量百分之二、三左右,雪中送炭的效應微不足道;

 

3.          某些人認為過去樓價下調主要由一手樓帶動,最近發展商心態轉強,不但不再減價促銷,還有提價的,發展商這種取態有利二手樓市場復甦。

 

整體而言,發展商的心態最近的確有增強趨勢,但絕大部份發展商仍存貨不少,他們不是鐵板一塊,各有利益,日後總會有人為勢所逼或為捷足先登而再發起減價戰,到時其他發展商不是被逼跟進就是爭相效尤,這是常態,目前的不再惡性競爭反而是非常態及暫時性的;

 

4.          樓價過往六年不斷下調,已跌去差不多七成,很抵買了。

 

抵買與否,有其相對性,與97樓市瘋狂時比,現時的樓當然抵買,但和鄰近的深圳比,香港樓價仍是太貴,由於24小時通關及交通改善,深圳樓愈來愈有代替性,中長綫而言,香港樓價會受其制約。另一方面,低處未算低,只要樓價仍在下調,人們便不覺現在抵買,而會認為將來更抵買。既然將來更抵買,當然不會現在買;

 

5.          新管治班子受歡迎,特區政府民望回升,官民矛盾大減,有利發展經濟。

 

七‧一以後,換了財政司司長、保安局局長和一些高官,表面上新班子新氣象,但議而不決、決而不行及行而不果的最高統帥董特首仍高據其位,財政司司長及保安局局長以外的原有問責高官亦原封不動,新官是否較舊的更能幹更與民相得,仍有待觀察。至於行政會議,除了補充離職的,基本上是原班人馬。準此,謂官民矛盾有所減少可以,謂大減有過甚其辭之虞,謂消失則則絕對失實。管治班子縱使不是一仍舊貫,但沒有作根本性重組卻是不爭事實,大家因而不必對此過份樂觀;

 

6.          香港本就較國內城市(包括上海)擁有更多更大的優勢,現在在中央力挺下,勢將成為珠三角的龍頭,優勢更盛,早晚會轉化為強大經濟優勢。

 

沒人否認香港擁有許多發展優勢,但要指出,優勢可分決定性優勢和非決定性優性。優勢縱多,只要不是決定性,最終不免一敗;優勢縱少,只要是決定性,最終必勝。目前香港的工資和物價,遠較珠三角為高,人才的素質則每況愈下,人家這方面的決定性優勢是一個頂你一萬個。更何況,迄今我們尚未能好好地發揮自己所擁有的優勢,革命尚未成功,同志仍須努力,實不宜沾沾自喜;

 

7.          香港人不是沒錢買樓,而是沒信心買樓,現在形勢大好,信心恢復了,樓市將大為活躍。

 

信心有半信半疑、一時的信心,亦有堅強、持續的,有少部份人的信心及大部份人的。由於香港仍未找到一條經濟持續及強勁發展之路,仍未有持續及強勁增長的多種經濟數據及仍由一個議而不決、決而不行及行而不果的政府當權,現時所謂信心,將不免是少部份人的、半信半疑的及一時的,脆弱得很,吹彈可破,將這種信心倚為樓市動力,十分不可靠。

 

─待續─

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