向地產代理監管局進一言 請尊重二手市場的運作

無 疑 , 地 產 代 理 監 管 局 的 成 立 是 為 了 改 變 行 內 的 一 些 不 良 運 作 , 譬 如 參 與 炒 賣 、 食 價 等 , 但 行 內 的 某 些 運 作 模 式 , 本 身 亦 是 市 場 機 制 的 產 物 , 不 宜 輕 率 加 以 限 制 , 否 則 會 令 市 場 無 法 暢 順 運 作 , 最 終 受 害 的 會 是 消 費 者 。 以 監 管 局 近 期 積 極 干 預 地 產 代 理 刊 登 的 分 類 廣 告 內 容 為 例 , 確 在 相 當 的 程 度 上 破 壞 了 二 手 市 場 的 機 制 , 令 已 經 沉 寂 的 二 手 市 場 更 難 有 成 交 , 要 賣 樓 的 小 業 主 最 深 受 其 害 , 監 管 局 可 謂 好 心 做 壞 事 。 
地 產 代 理 監 管 條 例 明 文 規 定 , 代 理 刊 登 的 廣 告 內 容 必 獲 得 業 主 的 書 面 同 意 。 這 表 面 上 看 來 一 點 沒 有 錯 , 尤 其 在 廣 告 費 由 業 主 承 擔 的 情 況 下 , 代 理 更 有 責 任 依 業 主 的 指 示 而 行 。 問 題 是 在 一 般 普 通 法 下 , 委 託 合 約 屬 單 向 合 約 , 代 理 並 無 責 任 非 為 業 主 登 廣 告 不 可 , 業 主 要 價 與 市 場 有 距 離 , 一 時 不 易 賣 得 出 的 , 代 理 有 權 不 為 這 個 盤 口 登 廣 告 , 只 待 遇 到 情 有 獨 鍾 的 客 戶 時 才 予 以 介 紹 。 
過 去 , 在 監 管 條 例 生 效 前 , 地 產 代 理 在 遇 到 一 些 有 質 素 的 盤 口 時 , 即 使 業 主 的 要 價 仍 超 出 市 場 能 力 , 仍 會 願 意 為 這 類 盤 口 刊 登 廣 告 。 本 來 最 適 當 的 做 法 應 是 : 廣 告 內 容 只 涉 及 盤 口 優 點 , 不 提 及 價 錢 , 尤 其 當 代 理 獲 得 獨 家 出 售 權 時 , 代 理 應 願 意 這 樣 做 。 然 而 , 香 港 的 小 業 主 常 一 盤 多 放 , 於 是 眾 多 代 理 之 間 就 形 成 了 惡 性 競 爭 , 誰 敢 於 先 以 一 個 較 吸 引 的 價 錢 去 登 廣 告 , 誰 就 有 機 會 最 快 吸 引 到 客 人 查 詢 , 於 是 在 未 得 業 主 的 同 意 下 , 廣 告 的 價 錢 被 越 登 越 低 , 弄 虛 作 假 的 情 況 越 來 越 嚴 重 , 廣 受 社 會 詬 病 。 
當 時 代 理 界 的 解 釋 , 是 廣 告 在 法 律 上 只 屬 Invi­ta­tion to Treat, 並 非 一 種 真 正 的 Offer, 即 是 說 廣 告 上 的 價 錢 並 非 登 廣 告 者 承 諾 予 讀 者 的 價 錢 , 而 是 借 此 吸 引 讀 者 , 邀 請 讀 者 出 價 吧 了 。 
普 通 法 對 廣 告 性 質 的 理 解 確 有 保 護 資 本 家 , 魚 肉 消 費 者 之 嫌 , 故 地 產 代 理 監 管 條 例 立 法 時 已 不 受 這 一 套 , 改 為 必 須 按 業 主 肯 首 的 內 容 登 廣 告 。 
代 理 界 的 對 策 是 : 既 登 業 主 叫 價 , 又 登 一 個 “ 可 試 價” , 即 建 議 買 家 可 以 嘗 試 以 這 個 價 錢 還 價 , 作 為 談 判 的 起 點 。 說 老 實 話 , 我 是 這 種 做 法 的 始 作 俑 者 。 我 覺 得 這 樣 既 反 映 了 業 主 的 意 圖 , 又 反 映 了 市 場 的 現 實 ─ 什 麼 樣 的 價 格 水 平 才 有 機 會 成 交 。 
但 監 管 局 卻 不 肯 通 容 , 要 求 禁 絕 “ 可 試 價 ” 或 “ 建 議 還 價 ” 之 類 的 字 眼 , 除 非 已 獲 業 主 的 書 面 肯 首 。 代 理 要 符 合 監 管 局 的 要 求 並 非 做 不 到 , 但 要 增 加 工 序 , 先 向 業 主 遊 說 , 再 簽 廣 告 協 議 , 這 會 增 加 代 理 成 本 , 以 香 港 目 前 只 收 一 個 巴 仙 佣 金 的 常 規 , 根 本 無 法 支 持 這 樣 的 運 作 , 而 能 否 加 佣 則 受 很 多 其 他 客 觀 因 素 所 制 約 , 非 代 理 單 方 面 可 以 自 把 自 為 。 再 者 , 延 誤 交 易 時 間 , 對 已 經 交 投 淡 靜 的 二 手 市 場 極 為 不 利 , 監 管 局 應 平 衡 各 方 面 的 利 益 才 是 。 
部 份 小 業 主 可 能 認 為 , 登 一 個 比 他 們 叫 價 更 低 的 可 試 價 會 對 他 們 不 利 , 令 他 們 賣 不 到 更 好 的 價 錢 , 其 實 不 然 。 九 六 、 九 七 期 間 代 理 已 是 這 樣 運 作 , 但 價 錢 並 未 越 做 越 低 , 反 而 是 節 節 上 升 , 可 見 廣 告 上 的 價 錢 並 不 足 以 左 右 市 場 的 方 向 。 
另 一 方 面 , 無 論 監 管 局 還 是 小 業 主 , 都 不 應 忘 記 廣 告 的 最 根 本 功 能 乃 在 於 吸 引 讀 者 , 而 最 吸 引 讀 者 的 莫 如 平 價 錢 。 君 不 見 發 展 商 的 廣 告 一 樣 以 震 撼 價 作 吸 引 , 難 道 這 麼 大 的 發 展 商 連 保 護 自 己 的 利 益 也 不 曉 得 ? 可 見 登 平 價 錢 去 吸 引 買 家 , 令 交 易 可 以 更 有 機 會 達 成 , 本 身 亦 是 符 合 業 主 利 益 的 。 
相 反 , 現 在 的 分 類 廣 告 一 律 只 登 業 主 方 面 不 切 實 際 的 叫 價 , 只 會 令 廣 告 毫 無 吸 引 , 令 已 經 不 多 的 買 家 都 給 更 精 明 的 、 懂 得 市 場 規 律 的 發 展 商 搶 去 , 二 手 市 場 將 更 難 有 起 色 。 地 產 代 理 的 銷 售 能 力 絕 不 比 發 展 商 差 , 否 則 發 展 商 也 不 用 找 代 理 幫 手 了 。 可 惜 , 在 二 手 市 場 上 , 地 產 代 理 卻 給 監 管 局 癈 了 武 功 , 想 幫 小 業 主 也 無 能 為 力 。 
過 去 , 由 經 紀 提 供 的 可 試 價 , 雖 並 非 業 主 已 同 意 的 價 錢 , 但 多 少 反 映 市 場 可 能 會 成 交 的 價 錢 , 這 大 大 增 加 分 類 廣 告 的 可 讀 性 , 亦 令 地 產 代 理 作 為 訊 息 集 散 的 功 能 得 以 發 揮 , 符 合 社 會 對 地 產 代 理 在 這 方 面 的 要 求 。 現 在 , 分 類 廣 告 上 的 價 錢 , 只 能 反 映 業 主 的 主 觀 期 望 , 既 不 吸 引 , 又 沒 有 參 考 價 值 , 發 展 下 去 會 越 來 越 少 人 睇 , 經 紀 會 越 來 越 不 肯 花 資 源 去 登 這 樣 的 廣 告 , 連 經 營 分 類 廣 告 的 傳 媒 也 越 來 越 失 去 興 趣 , 結 果 小 業 主 的 物 業 連 曝 光 的 集 中 場 地 也 失 去 , 以 後 更 難 與 一 手 市 場 競 爭 。 
香 港 經 濟 出 問 題 的 原 因 不 是 我 們 對 外 沒 有 競 爭 力 , 我 們 的 出 口 仍 有 雙 位 數 字 增 長 , 香 港 經 濟 出 問 題 的 原 因 是 內 部 需 求 不 足 , 造 成 內 部 需 求 不 足 的 原 因 是 樓 市 不 景 氣 , 而 樓 市 不 景 氣 的 原 因 是 換 樓 活 動 無 法 起 動 , 這 多 少 與 二 手 市 場 淡 靜 有 關 。 希 望 監 管 局 好 好 檢 討 一 下 , 你 們 這 幾 年 的 所 作 所 為 , 除 了 考 慮 死 板 的 法 律 條 例 之 外 , 有 沒 有 考 慮 到 二 手 市 場 的 運 作 需 要 , 扭 曲 市 場 機 制 的 結 果 , 是 不 但 保 護 不 了 小 業 主 的 利 益 , 對 香 港 整 體 經 濟 亦 可 能 有 破 壞 作 用 。