地產代理面臨重要轉捩點

去年年底,以中原、美聯及利嘉閣為代表的地產代理大行展開了一連串的縮減分行、裁員及減薪減佣行動。97以來,香港經濟衰退,各行各業所遭遇的困難前所未有,大家早就見慣公司結業、裁員、凍薪及減薪,可能對大行的上述行動不以為意。其實,這標幟著地產代理發展的一個新的、重要的轉捩點,影響深遠,不能等閒視之:

 

1.          長久以來,中美都奉行市場佔有率第一、爭霸第一,利潤第二的經營政策,不惜以本傷人,務求將主要對手及其他中小行排擠出局。在這種政策下,98年年底以來,大行不但不再收縮分行,在某些地區還增添分行,在另外一些地區盡管不事擴充,但卻保留了過多數目的分行,有時甚至在相距不到二百呎,就有另外一間分行,以匯景花園為例,每月平均成交不外十餘宗,但就有七間地產代理分行在此盤據,其中兩間為中原,兩間為美聯,另外兩間分別為中美附屬公司利嘉閣及香港置業;在太古城,每月平均成交四十餘宗,卻匯聚了13間地產代理分行,中美集團各佔其中四間(中原三間,附屬公司利嘉閣一間;美聯三間,附屬公司香港置業一間)。大行的策略動機很明顯,就是以眾暴寡,以量取勝。當市場不斷擴大,或對手不事擴充,這種策略是有機會得逞的,但如果市場保持大小不變,對手作等量擴充,大家就都沒有量的優勢,胡亂擴充只落得收益沒增加,支出則大幅增長的收場,長此下去,大行再富有亦吃不消;如果市場不斷萎縮,而對手作等量擴充,那就更要命,肯定收益下降而支出續增。中美兩間大行恰巧就是處於這種最糟糕的處境。

 

大行作繭自縛,吃足苦頭,終於醒悟,乃有上述迷途知返的舉動。這意味著,中美都不約而同放棄霸權至上、市場佔有率至上的政策,而奉行較為務實商界素來視之為圭臬的利潤掛帥政策;

 

2.          在利潤掛帥政策下,削減沒有經濟效益的分行、裁減沒有生產力的員工及削減員工薪佣是必然的、陸續有來的行動。眾所周知,過往五年,當各行各業員工飽受裁員、凍薪、減薪、削福利之苦時,地產代理從業員卻是得天獨厚,從未遭遇此苦,反而奇貨可居。A公司的垃圾被B公司當寶一般接收,B公司的垃圾被C公司當寶一般接收,而C公司的垃圾則被A公司當寶一般接收,這不能不算是大行盲目擴充下的奇景。尤有甚者,由於競爭,從業員的薪佣期間還有增加,中原為羅致及維繫某些分行經理或區域經理,甚至不惜每月包薪三、五萬。可以斷言,地產從業員這些天賜福祉將自此隨風消逝,他們一樣需與香港其他行業員工共渡時艱,特別是開始出現人求事、失業率高企和減酬的情況;

 

3.          利潤掛帥會特別注重員工的生產力,所有庸碌之輩將成高危一族,被排出局的機會大增,濫竽充數將此情不再,從業員唯有不斷為己增值,以競爭實力圖存;

 

4.          過往數年能抵受大行人海戰術衝擊至今仍能生存的中小行,自有過人之處,現在他們終於有一點好報了。他們日後從大行中所承受的壓力將會略減,大可集中精力應付萎縮中的市場;

 

5.          由於對大行爭霸心理看得一通二透,大型屋苑商場的大業主向來十分懂得壓搾大行,商場舖位租金取價十分偏高,同樣一間舖其他行業所付租金不外每呎四、五十元,做地產代理的,就要每呎二、三百元,甚至八百元。對於此等大業主,大行以往都逆來順受,引頸就戮。但隨著政策改變,大業主的好日子肯定會成過去,某大行已經下了內部指引,超過月租十萬元的舖址,將於約滿棄而不用,估計大業主會面臨日益增加的大幅減租壓力;

 

6.          美聯在減舖、裁員及削薪佣較中原更為快速積極,後者由於藩鎮割據,中央政策貫徹較難較慢,輸了先機,不利於盡早積蓄有生力量,為日後的再霸鋪路。

 

地產代理界的大變,危機重重,但又機會處處,是龍是蟲,看你的本事了。

你可能感興趣