零三年樓市仍需尋底

二 零 零 二 年 初 時 , 市 場 一 度 對 樓 市 抱 有 新 希 望 , 認 為 息 口 回 落 至 一 定 水 平 時 , 價 格 就 會 找 到 支 持 位 。 行 內 很 多 人 都 認 為 , 只 要 供 樓 的 利 息 負 擔 比 租 金 的 負 擔 還 要 低 時 , 人 們 應 會 選 擇 買 樓 而 非 租 樓 。 因 為 , 租 樓 任 你 租 多 少 年 , 樓 都 是 屬 於 業 主 的 , 一 世 都 要 繼 續 交 租 ; 但 如 果 供 樓 的 話 , 供 滿 後 就 永 遠 都 不 用 再 供 , 樓 就 成 為 了 自 己 的 資 產 。 然 而 , 由 於 樓 價 仍 在 滑 落 , 供 樓 省 回 的 租 金 , 抵 銷 不 了 樓 價 的 跌 幅 , 令 供 樓 變 成 得 不 償 失 。 因 此 , 零 二 年 不 少 用 家 仍 是 選 擇 租 樓 多 於 買 樓 , 以 至 市 場 的 需 求 未 見 因 利 息 回 落 而 有 明 顯 回 升 , 全 年 的 總 交 投 量 只 有 八 萬 六 千 餘 宗 , 比 去 年 下 跌 了 百 分 之 二 左 右 , 而 住 宅 的 價 格 更 下 跌 了 一 成 有 多 。 綜 觀 二 零 零 二 年 的 樓 市 , 基 本 上 仍 在 拾 級 而 下 , 未 算 真 正 找 到 支 持 位 。 展 望 二 零 零 三 年 的 樓 市 , 我 仍 不 敢 過 份 樂 觀 , 我 不 敢 如 行 家 那 樣 奢 望 樓 市 會 有 升 幅 , 能 真 正 找 到 支 持 位 已 值 得 慶 幸 了 。 
以 零 二 年 的 一 手 盤 的 銷 售 情 況 來 看 , 發 展 商 成 功 賣 出 了 二 萬 六 千 多 個 單 位 , 雖 較 去 年 上 升 了 兩 成 多 , 但 仍 比 零 二 年 的 總 落 成 量 少 , 不 要 說 減 少 貨 尾 存 積 量 , 連 生 產 速 度 也 未 及 得 上 。 況 且 , 這 二 萬 六 千 多 個 單 位 之 所 以 能 成 功 出 售 , 並 非 靠 自 發 的 需 求 帶 動 , 而 是 依 賴 新 盤 的 首 次 上 市 剌 激 , 以 及 削 價 競 爭 的 吸 引 , 再 加 上 零 首 期 或 現 金 回 贈 等 優 惠 付 款 辦 法 才 達 成 的 。 因 此 , 我 們 仍 不 能 因 二 零 零 二 年 一 手 市 場 的 交 投 量 增 加 而 認 為 樓 市 已 扭 轉 跌 勢 。 
現 時 已 可 以 預 見 到 : 二 零 零 三 年 發 展 商 等 著 要 推 的 新 盤 仍 相 當 多 , 他 們 之 間 的 競 爭 仍 會 相 當 劇 烈 , 只 要 有 個 別 發 展 商 銷 售 策 略 進 取 一 些 , 減 價 戰 就 會 一 觸 即 發 。 現 實 的 形 勢 已 很 明 顯 , 就 是 誰 肯 因 客 就 價 誰 就 可 以 賣 得 出 , 誰 要 是 死 守 主 觀 期 望 的 價 位 , 誰 就 為 他 人 作 嫁 衣 裳 , 白 白 把 客 送 了 給 競 爭 對 手 。 那 些 死 守 的 發 展 商 , 其 實 也 不 是 沒 有 減 價 , 他 們 也 有 一 級 級 的 減 下 來 , 只 是 每 次 都 到 喉 唔 到 肺 , 總 是 仍 比 其 他 人 高 一 點 , 結 果 減 了 也 不 起 作 用 , 如 果 他 們 一 開 始 就 減 這 許 多 , 戰 果 將 完 全 改 觀 。 
我 估 計 , 發 展 商 經 過 以 上 的 教 訓 之 後 , 零 三 年 的 策 略 將 會 更 為 進 取 , 因 此 , 樓 價 在 第 一 季 再 向 下 踏 多 一 級 已 無 可 避 免 。 至 於 第 二 季 之 後 的 形 勢 會 怎 樣 走 , 變 數 仍 相 當 多 , 不 宜 亂 作 估 計 。 
不 過 , 我 相 信 下 一 個 支 持 位 將 由 租 賃 活 動 促 成 。 現 在 不 少 香 港 人 仍 住 在 發 展 商 在 七 八 十 年 代 建 成 的 , 大 多 數 只 有 四 五 百 呎 的 小 單 位 之 中 , 隨 著 租 金 的 下 跌 , 他 們 已 大 有 能 力 租 住 七 百 至 一 千 呎 , 有 三 間 房 間 的 中 型 單 位 。 令 這 類 單 位 的 投 資 吸 引 力 上 升 , 去 吸 引 資 金 重 投 房 地 產 市 場 。 
過 去 幾 年 , 房 地 產 市 場 的 投 資 回 報 率 雖 有 上 升 , 但 主 要 由 資 產 值 下 降 造 成 , 而 非 由 租 金 上 升 造 成 , 以 至 聰 明 的 投 資 者 依 然 不 為 所 動 。 希 望 零 三 年 真 的 有 更 多 的 香 港 家 庭 可 以 透 過 租 樓 去 改 善 居 住 環 境 , 令 中 型 單 位 的 租 金 水 平 找 到 支 持 位 , 然 後 才 帶 動 整 個 樓 市 回 升 。