托市與其減少供應 何不增加需求

數日前,政府推出九項穩定樓市措施,包括停止賣地、停售居屋及公屋,以及兩鐵暫停招標發展沿線物業等等。

細察九項措施具體內容後,覺得自己於10月5日撰寫的「托市利少弊多」一文,基本觀點依然毋需修改,作一些補充或強調足矣。

政府各項措施立足於樓價下跌引致通縮,這是倒果為因的看法。恰恰相反,個人認為是通縮導致樓價下跌。如果我不幸而言中,政府對香港經濟的症狀,從開始就診錯,結果如何,不問可知。

香港競爭力弱的重要原因之一,是商品及服務價格極其偏高,在維持聯繫匯率的前提下,讓價格下調為恢復香港競爭力及最終復甦香港經濟的不二法門。現政府托住樓價,無異自設屏障,阻止或拖慢競爭力的復生,目標與手段的自相矛盾,十分令人費解。

盡管政府是本港土地最大的業主,但對控制土地仍有很大局限性。現時許多土地(包括土地儲備及各種透過補地價而轉為商住用地的工、農地)依然由私人發展商擁有,私人發展商與其行家及政府不是鐵板一塊,利之所趨,很可能不與政府保持一致而將其手中土地化成樓宇出售,這個缺口怎辦?

政府的九項托市措施,絕大部份著眼於削減供應,但我們覺得從增加需求入手可能更易見效,具體措施可包括:

1.最好當然是盡快找出香港經濟當下發展的著力點,揚長截短,將經濟弄好,對樓宇的需求自增;

2.容許買樓的首期及每月供款免稅。上海及雪梨前幾年就靠此招將一潭死水的樓市起死回生。當然,免稅意味減少稅收,對財赤有負面影嚮。如何平衡,要費一點心思;

3.取消七成按揭。目前銀行及財務公司提供多種按揭優惠,七成按揭好像早已名存實亡,其實即使優惠,買家仍是要負擔較高利息的。取消七成按揭,使缺首期買家可用同樣的息口借九成,不失為一項德政。但有利有弊,這會削弱銀行體系的穩定性,實施時要把握平衡;

4.大幅削減物業厘印稅。不用說,這亦會對財赤構成壓力,但政府九項托市措施何嘗不如此?

5. 取消聯繫匯率,讓港幣的貶值來取代及抵消樓價的進一步跌幅。港幣的貶值同時有助重建香港的競爭力。

我提出增加需求的論點,只是闡明如果托市,單靠減少供應是不夠的,還得增加需求。我絕對無意說,只要政府雙管齊下,托市就會成功。托市是本末倒置、逆勢而行之舉,可以得逞於一時,最終不免失敗。

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