一手樓減價戰的啟示

地產市場最近爆發一手樓盤減價戰,新鴻基地產在馬灣的珀麗灣,以每方呎$2,250推出首批26個單位發售,較青衣區的私人住宅低約三成半,發展商又強調以低於成本價推出該盤。珀麗灣的震撼低價出售,激發長江實業在長沙灣的泓景台亦大幅減價還擊,同期發售的新樓盤如東涌海堤灣畔、小欖浪濤灣隨即跟進削價求售,售價較同區現樓低一至三成。

 

一手樓減價戰爆發後,許多地區的二手樓市場立時停頓下來,所有僅剩的購買力都為一手樓盤所吸聚,二手樓看來會有一段頗長時間不好過。業內一些朋友憂形於色,問我怎看。

 

98年以來,我對香港的經濟及地產基本上形成一套看法,這套看法主要包括下述幾個觀點:

 

1.          香港面臨的經濟困境是前所未見的,有周期性因素,亦有結構性因素,而以結構性因素為主。正因為今次經濟衰退主要是結構性的,香港不能指望外圍經濟好轉就好轉;

 

2.          要克服經濟的結構性因素,得以經濟轉型來對付。需要經濟轉型是因為香港與鄰近地區(特別是中國沿海大城市、珠江三角洲)比較,競爭力十分弱;

 

3.          競爭力偏弱是因為三高一低(匯價高、租金樓價高、薪金高及員工素質低),不是一般的高低,而是離譜的高低;

 

4.          要重建香港的競爭力,不外兩途:讓貨幣貶值;讓商品及服務價格(包括薪金、物價和樓價等等……)下跌;

 

5.          在特區政府決意悍衛聯繫匯率的情況下,商品價格下跌已成為恢復競爭力的唯一途徑;

 

6.          香港與國內(特別是珠江三角洲)的融合,加速了商品價格的下滑;

 

7.          香港目前的商品價格與國內鄰近富庶地區比較,仍是十分偏高。以最貼近香港、國內生活水平數一數二的深圳為例,香港的工資及樓價為其五、六倍。要將彼此價格差距拉近,要靠此消彼長:香港價格的下跌及國內價格的上昇。基於國內物品供應多而政府對物價上升諸多壓制,此消彼長最可能是以此消大,彼長小的形式出現;

 

8.          香港的價格最終必需與國內大城市的達到某種平衡,調整過程才可告一段落。較諸國內大城市,香港仍具某些優勢,香港的價格絕對不必跌到與它們相同,很可能跌到高於深圳30%40%便達到平衡;

 

9.          價格調整是未來揮之不去的長期趨勢,是香港經濟真正復甦的前提,任何托市措施只能使價格下跌速度減慢,從而亦使復甦的速度減慢。

 

我覺得上述的分析至今依然不失時效,甚至未來三、五年都不必作重大修改。以往、現在及未來陸續有來的一手樓盤減價戰,是價格下調的長期大趨勢下的產物,一方面反映了時勢不可抗拒,另方面反映了發展商對捕捉及順應時勢遠較一般小業主敏銳。

 

五年以來,樓價一浪低於一浪,住宅樓價下跌超過六成,能高位走貨的小業主少之又少,由於不甘心及捨不得減價止蝕離場,小業主一次又一次地成為發展商出貨的墊腳石,最終長期束手被縛或越賣越低,損失慘重,成為大輸家。反之,地產發展商則看通大局和趨勢,大刀闊斧地減價,每每以當時的震撼性低價將市場上僅剩、罕有的購買力一網打盡,收歸已有,一舉擊敗保守的小業主和其他發展商。即使同樣是輸,但輸得較少,客觀上成為大贏家。

 

支撐著小業主過往數年的不甘心和不捨得,是十分縹緲的信念:香港經濟會很快復甦,樓價會很快回昇。這種信念(與其說信念,不如說幻想來得更貼切),早就被無數的事實擊破,是醒悟的時候了。

 

一切有心出貨又力所能及(負資產可能會構成特殊障礙)的小業主,若想改變長輸大輸的局面,不想再次成為發展商出貨的墊腳石,從今以後必須以其人之道還治其人之身來對付發展商,放棄過往不肯蝕讓的心態,一於走快一步減價,同發展商爭客。發展商手中的貨多得很,是一頭大笨象,轉身一定不及小業主靈活,只要想通,小業主完全有機會走快一步出貨。

 

書生喜以言贈人,我贈小業主們依然二句,今日的平,乃明日的貴,其一;長痛不如短痛,其二。

 

樓價續跌,即使成交量不減,地產代理行業的整體收入亦不免要一浪低於一浪,未來日子當然不好過,業內朋友該如何自處?難說得很,各人還是量力而為罷,想擴展業務,如無過人之長,最好三思。

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