停售居屋，效用不宜寄予厚望

在地產商及其代言人一片高叫停建居屋聲中，政務司司長曾蔭權九月三日終於宣佈，暫停出售居屋十個月，改以增加置業貸款名額代替，並承諾將來出售的居屋每年不會超過九千個單位。

政府這次為救市，落藥不可謂不重，能否使樓價重拾上升軌，或最低限度使樓價穩定下來？

個人認為，絕不容易！

首先，居屋及私樓是兩個截然不同的市場，前者的買家屬於低收入的一群，統計最近一期居屋的購買者，低於二萬元的家庭超過六成，他們大抵都買不起私樓，停售居屋並不一定能將他們驅趕到私樓市場。也就是說，居屋供應的減少，並不等於私樓需求的增加。

第二，亞洲金融風暴後樓價大跌，近年仍不斷下滑，主因是本港經濟一直惡劣，市民都擔心丟掉飯碗，寧願租而不買，或暫時棲身父母家中，以避免失業斷供，人同此心，造成地產市場供過於求。要樓價穩定及上升，弄好經濟才是最正確最對症下藥的方法。

第三，未來數年新樓盤的供應量仍十分龐大，光是未來一年就有差不多四萬個，再加上數量更多的二手樓，整體還是嚴重地供過於求。

第四，本港營商成本極高，其產品及服務競爭力因此大減。要重建競爭力，不外兩途：讓貨幣貶值；讓資產價格下跌。香港受制於聯繫匯率，第一途行不通，只剩第二途。這樣，只要美元處於強勢，就無可避免要忍受資產價格減值，物業這種重要資產，自會首當其衝。

第五，特區政府可以減少本港土地的供應，可以減少居屋的供應，卻無能控制國內產房地產的供應。國內物業，尤其是深圳的，既平且靚，源源不絕地向香港中下階層買家進攻，使他們移情別戀，從而分薄了香港樓的客源。

綜合上述各點，停售居屋短期內對樓市可能有一定正面效應，不排除再造就一個小陽春，但中長線而言，無助於使樓價穩定下來，更遑論要令樓價重拾上升軌了。

特區政府過去四年，房地產政策反反覆覆，朝三暮四。房委會主席鄭漢鈞早前擲地有聲之言言猶在耳，這麼快就再度出現打倒昨日之我，無論曾司長怎樣言之鑿鑿，大家對政府的房地產政策恐怕只會更加半信半疑。普通市民近來都怨政府只聽大財團的，對社會貧富懸殊的日益加深，更是心懷不忿，經此停建居屋一役，他們對政府的猜疑及怨懟，看來會更深了。