停售居屋,效用不宜寄予厚望

在地產商及其代言人一片高叫停建居屋聲中,政務司司長曾蔭權九月三日終於宣佈,暫停出售居屋十個月,改以增加置業貸款名額代替,並承諾將來出售的居屋每年不會超過九千個單位。

政府這次為救市,落藥不可謂不重,能否使樓價重拾上升軌,或最低限度使樓價穩定下來?

個人認為,絕不容易!

首先,居屋及私樓是兩個截然不同的市場,前者的買家屬於低收入的一群,統計最近一期居屋的購買者,低於二萬元的家庭超過六成,他們大抵都買不起私樓,停售居屋並不一定能將他們驅趕到私樓市場。也就是說,居屋供應的減少,並不等於私樓需求的增加。

第二,亞洲金融風暴後樓價大跌,近年仍不斷下滑,主因是本港經濟一直惡劣,市民都擔心丟掉飯碗,寧願租而不買,或暫時棲身父母家中,以避免失業斷供,人同此心,造成地產市場供過於求。要樓價穩定及上升,弄好經濟才是最正確最對症下藥的方法。

第三,未來數年新樓盤的供應量仍十分龐大,光是未來一年就有差不多四萬個,再加上數量更多的二手樓,整體還是嚴重地供過於求。

第四,本港營商成本極高,其產品及服務競爭力因此大減。要重建競爭力,不外兩途:讓貨幣貶值;讓資產價格下跌。香港受制於聯繫匯率,第一途行不通,只剩第二途。這樣,只要美元處於強勢,就無可避免要忍受資產價格減值,物業這種重要資產,自會首當其衝。

第五,特區政府可以減少本港土地的供應,可以減少居屋的供應,卻無能控制國內產房地產的供應。國內物業,尤其是深圳的,既平且靚,源源不絕地向香港中下階層買家進攻,使他們移情別戀,從而分薄了香港樓的客源。

綜合上述各點,停售居屋短期內對樓市可能有一定正面效應,不排除再造就一個小陽春,但中長線而言,無助於使樓價穩定下來,更遑論要令樓價重拾上升軌了。

特區政府過去四年,房地產政策反反覆覆,朝三暮四。房委會主席鄭漢鈞早前擲地有聲之言言猶在耳,這麼快就再度出現打倒昨日之我,無論曾司長怎樣言之鑿鑿,大家對政府的房地產政策恐怕只會更加半信半疑。普通市民近來都怨政府只聽大財團的,對社會貧富懸殊的日益加深,更是心懷不忿,經此停建居屋一役,他們對政府的猜疑及怨懟,看來會更深了。

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