清了貨尾才見真價

應 高 盛 ( Gold­man Sachs) 邀 請 , 去 新 加 坡 見 他 們 的 客 戶 , 主 要 是 一 些 國 際 頂 尖 的 基 金 , 以 及 新 加 坡 政 府 屬 下 的 投 資 基 金 , 以 解 釋 我 對 香 港 房 地 產 市 場 的 看 法 , 因 為 他 們 也 持 有 不 少 香 港 的 地 產 股 。 高 盛 的 招 呼 相 當 不 錯 。 商 務 客 位 、 五 星 級 酒 店 、 專 車 接 送 , 但 行 程 卻 極 為 緊 密 , 兩 天 要 見 十 四 個 客 , 一 天 七 個 , 連 吃 飯 也 不 放 過 , 加 上 全 部 要 轉 英 文 台 , 對 我 多 少 有 一 點 不 習 慣 。 然 而 , 能 與 高 質 素 的 基 金 經 理 與 分 析 員 交 換 意 見 , 自 己 也 得 到 不 少 啟 發 。 
我 發 覺 國 際 性 的 基 金 , 大 部 分 對 香 港 地 產 的 後 市 都 持 保 守 的 態 度 。 他 們 之 所 以 仍 持 有 香 港 地 產 股 , 是 因 為 別 的 也 沒 有 什 麼 好 選 擇 , 科 網 股 早 已 失 寵 , 電 訊 股 ( 後 患 無 窮 ) , 銀 行 股 盈 利 必 降 且 股 價 偏 高 , 在 這 種 情 況 下 , 他 們 才 傾 向 地 產 股 。 不 過 , 他 們 亦 認 為 , 香 港 的 樓 價 仍 未 全 面 反 映 市 況 , 不 排 除 進 一 步 下 跌 的 機 會 。 
我 基 本 上 同 意 他 們 的 睇 法 , 因 為 , 自 去 年 開 始 , 發 展 商 在 促 銷 一 手 盤 時 已 沒 有 之 前 那 麼 積 極 , 賣 得 不 如 理 想 時 也 不 肯 大 幅 減 價 。 好 像 寧 願 犧 牲 銷 量 也 要 保 住 價 位 。 
這 種 情 況 與 九 八 年 時 不 一 樣 , 當 時 他 們 認 為 危 機 已 爆 發 , 後 市 必 會 進 一 步 下 跌 , 加 上 個 別 公 司 還 有 資 金 週 轉 問 題 , 故 多 採 取 賣 得 快 好 世 界 的 策 
到 了 今 年 , 經 濟 增 長 雖 已 放 緩 , 但 發 展 商 又 轉 移 期 望 減 息 對 樓 市 會 有 利 好 刺 激 , 故 一 樣 不 願 意 大 幅 減 價 。 現 在 減 息 已 証 明 刺 激 有 限 , 發 展 商 又 轉 而 期 望 政 府 救 市 。 
我 不 知 道 政 府 打 算 做 些 什 麼 , 但 如 果 只 是 一 些 小 動 作 , 可 能 後 果 不 大 。 屆 時 , 發 展 商 就 得 在 爭 取 銷 量 與 保 住 價 位 之 間 作 出 選 擇 。 如 果 持 貨 而 看 不 到 有 高 位 走 貨 的 機 會 , 那 又 何 苦 徒 增 利 息 支 出 ? 
因 此 , 如 果 今 次 政 府 不 出 手 , 發 展 商 可 能 只 好 犧 牲 價 位 去 維 持 銷 量 。 不 過 , 一 般 基 金 經 理 都 不 太 贊 成 政 府 干 預 。 他 們 認 為 , 只 要 發 展 商 按 市 場 接 受 能 力 清 銷 貨 尾 , 就 可 以 找 到 真 正 的 市 底 。 清 除 貨 尾 後 , 樓 市 才 有 回 升 的 條 件 。 否 則 , 市 場 就 會 擔 心 , 現 時 的 價 位 未 足 以 反 映 真 正 的 供 應 水 平 的 實 況 , 形 成 市 場 的 隱 憂 。 相 反 , 當 市 場 確 認 樓 市 真 正 見 底 後 , 樓 市 才 會 好 起 來 , 這 樣 社 會 的 痛 苦 只 會 更 短 , 現 在 拖 拖 拉 拉 反 而 對 大 多 數 人 不 利 。 
他 們 說 的 不 無 道 理 , 但 我 們 希 望 政 府 在 政 策 上 有 所 配 合 , 使 市 底 無 需 跌 得 太 低 就 能 出 現 。
畧。 但 到 了 二 零 零 零 年 , 本 港 經 濟 有 復 甦 跡 象 , 經 濟 增 長 達 雙 位 數 字 , 通 縮 改 善 , 失 業 率 下 降 , 發 展 商 故 然 對 後 市 有 所 期 望 。 希 望 留 下 部 分 貨 尾 待 好 市 時 再 賣 , 或 許 可 以 賣 得 更 好 價 錢 。