非價格性競爭能長久嗎?

今 年 春 以 來 , 發 展 商 不 再 以 減 價 作 為 競 爭 的 主 要 模 式 , 改 為 以 非 價 格 性 質 的 方 式 來 競 爭 。 他 們 聯 合 銀 行 一 道 , 推 出 二 按 首 三 年 免 息 免 供 , 以 至 現 金 回 贈 等 , 以 減 低 入 場 的 門 檻 , 希 望 令 用 家 感 到 : 供 樓 比 租 樓 更 為 吸 引 。 事 實 証 明 非 價 格 性 競 爭 確 有 一 定 的 功 效 , 不 少 多 時 都 不 見 反 應 的 貨 尾 盤 都 因 而 好 銷 起 來 。 原 因 是 這 種 非 價 格 性 的 優 惠 對 購 者 一 樣 有 實 利 , 而 且 當 競 爭 不 以 減 價 戰 方 式 進 行 時 , 對 市 場 氣 氛 所 做 成 的 破 壞 可 因 而 減 少 。 即 使 發 展 商 自 己 亦 受 非 價 格 性 競 爭 痲 痺 , 在 提 供 這 類 優 惠 時 比 較 爽 手 。 
然 而 , 我 並 不 認 為 這 種 非 減 價 方 式 的 競 爭 可 以 長 期 奏 效 。 因 為 , 房 地 產 市 場 不 只 得 一 個 一 手 市 場 , 還 有 一 個 更 加 龐 大 的 二 手 市 場 。 在 二 手 市 場 上 , 小 業 主 根 本 沒 有 能 力 與 銀 行 一 道 提 供 非 價 格 性 質 的 優 惠 付 款 辦 法 。 當 他 們 發 覺 他 們 欲 出 售 的 物 業 沒 有 能 力 與 發 展 商 的 新 盤 競 爭 時 , 他 們 沒 有 其 他 出 路 , 唯 一 的 方 法 就 是 減 價 。 
六 月 份 地 產 代 理 的 佣 金 雖 然 大 豐 收 , 但 增 長 的 部 份 主 要 來 自 一 手 市 場 , 二 手 市 場 的 交 投 實 際 上 卻 因 一 手 市 場 的 蓬 勃 而 受 到 削 弱 。 小 業 主 們 對 市 場 的 敏 感 度 可 能 及 不 上 發 展 商 , 他 們 未 有 跟 隨 發 展 商 推 出 優 惠 時 立 即 減 價 , 但 如 果 他 們 發 覺 自 己 的 單 位 越 來 越 少 人 問 津 , 一 連 多 個 禮 拜 都 沒 有 人 看 樓 , 這 時 他 們 就 會 重 新 釐 定 他 們 的 要 價 。 
這 種 情 況 在 七 月 已 陸 續 出 現 , 二 手 市 場 的 樓 價 無 可 避 免 地 進 一 步 下 調 。 當 二 手 市 場 的 價 格 與 一 手 盤 的 定 價 有 明 顯 的 差 異 時 , 發 展 商 將 不 得 不 在 價 格 上 與 小 業 主 進 行 競 爭 , 屆 時 , 單 靠 優 惠 付 款 辦 法 將 不 足 以 有 競 爭 力 。 因 此 , 我 並 不 認 為 非 價 格 性 競 爭 方 式 可 以 長 期 奏 效 。 
六 月 樓 市 已 見 高 位 , 七 月 樓 市 將 開 始 下 調 , 但 由 於 有 減 息 的 利 好 影 響 , 下 調 的 幅 度 將 不 會 太 明 顯 , 三 五 個 百 分 比 可 能 已 經 足 夠 。