不合併,就滅亡

較早時候,香港的世紀廿一大股東出售六成有多的股權,個別中型地產代理亦在市場上放盤出售控股權,過往一年大批大批的中小地產代理行已經結業離場,反映中小行前路茫茫,崎嶇異常。相反地,大行卻苦苦相逼,不斷擴大其市場佔有率,以中原、美聯為例,三、四年前,佔有率合共不外40至45%左右,現時已躍升至 60至65%,此消彼長,最為明顯。

中小行對抗大行將會面臨愈來愈大的壓力:

  1. 隨著市場成交的進一步萎縮(私人住宅成交量:96年,139,078宗;97年, 189,354宗;98,101,351宗;99年,858,813宗;2000年,74,863宗;2001年1月至5月,22,758宗),大行自然要透過擴大市場佔有率來彌補,以前它們重視買賣,不重租賃,著緊一手市場,有時放鬆了二手樓(中小行的命根子),現在甚麼都重視,都落力,大大地壓縮了中小行的生存空間,實力較弱的首先出局;

  2. 剩下的中小行精英,在群雄割據時代,許多仗是和其他同區較弱的中小行打的,容易佔上風,但隨著該等較弱的中小行日漸湮滅,它們無可避免要正面硬撼實力強橫的大行,仗肯定是難打得多了;

  3. 面對中小行星羅棋佈,大行過往要在多個戰線作戰,特別是大行與大行及大行與著名中型行之間的生死戰,客觀上它們較難集中力量針對某間地區性中小行,尤有甚者,大行有時在調兵遣將上出現將才錯配,使較強的中小行有機可乘,以上駟老闆對其中、下駟主管,爭取到將戰略性全局劣勢化為戰役性局部優勢,創下以弱勝強、以小制大之局,並崛起成地方小霸。但隨著大行剪滅大批中小行,它們便較有條件抽調精兵猛將出戰,實行上駟對上駟,甚至上駟對中駟,地方小霸不容易安枕;

  4. 經過以往三、四年不停地擴大市場佔有率、改善本身員工的素質及對外造勢,大行原有的各種優勢進一步擴大,盤、客及所欲招聘的較高質員工亦同時大步歸邊。

去年,我發表了一系列文章(見網頁2000年10月9日至12月1日〝地產代理大行的優勢及中小行抗衡之道〞),列出大行凌駕中小行的種種優勢,並指出中小行要繼續生存和發展,最上算就是全面合併,其次是在同一旗號下搞聯邦式聯盟,再其次是在同一旗號下搞各自獨立的攻守同盟。

過往一年,由於種種原因,可能是「寧為雞口莫為牛後」要作老大的觀念作祟,可能是互相猜忌,缺少互信,亦可能是高估自己獨善其身的能力,更可能是因為中小行領導人普遍缺乏大行領導人所具備的前瞻性戰略性頭腦及採取行動的能力(這是大行的最大優勢),始終沒有看到較像樣的任何上述形式的合併或聯盟,最多只是在不統一旗號下的鬆散的攻守同盟。

我不能不指出,中小行時至今日,可以選擇已經無多,一定要盡快聯同志同道合者合併,將有限的人才及財力資源匯聚起來,以便亦擁有大行全部或部份優勢(盡管程度大小不一)。時移勢易,在同一旗號下搞聯邦式聯盟或各自獨立的攻守同盟今日已是死胡同,遠水不救近火,不搞為妙。

中小行的掌舵者已喪失了太多時間及時機,在可見的將來,市場成交縱使不再進一步萎縮,大抵亦不會有戲劇性大幅增加,在這個前提下,掌舵者只有兩條路:合併,還有一線生機;繼續獨善其身,各自為戰,只能殘存苟喘,最終不免束手待縳。

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