捨不得心態最吃虧

過去三年餘,一手住宅樓意氣風發,成交比例大幅攀升,主導了私人住宅市場,二手住宅樓毫無還擊之力,這點我們從附表「1996至2001年私人住宅成交量」,便可看得一清二楚了。

九七年十月亞洲金融風暴觸發了香港樓市的崩潰,在此之前,一手住宅樓成交宗數約佔總成交量的17至19%,但由98年起,形勢大變。於98年,一手住宅樓成交量竟佔了總數的45.6%,以後雖略為下降,但仍佔總成交宗數32至34%,今年頭五個月的一手成交,亦跳不出這個規律。

一手新樓盤較二手有更多優勢是無可置疑的:

  1. 一手樓是全新的,二手樓樓齡始終較長,買家一般都貪新厭舊,在相同條件下,他們棄二手而取一手是自然不過之事;

  2. 為了爭奪市場罕有客源,地產發展商眉頭不皺,就大手大腳地減價吸客,新盤樓價往往訂得較鄰近二手樓低10至20%,務求一擊必中。相反地,二手樓的小業主起初一、二年眛於形勢,許多還幻想樓市很快就會復甦,不願意大幅減價,後來較肯面對現實,但總還思前想後,顧慮多多,縱使肯減,減幅總是遠遠落後於發展商的一手樓盤,客觀上將吸客的主動權拱手讓與發展商;

  3. 除了大手筆減價外,發展商還提供多種吸引的優惠:按揭更低息,成數更高,更多現金回贈;送傢俬、車位、律師費及厘印費;靈活多變的付款辦法。這些都是二手樓小業主不能或不願提供的;

  4. 買二手樓要付經紀佣,買一手不但免佣,許多時候甚至可獲經紀現金回贈;

  5. 以往二手樓受地區性影響較大,非同區或鄰區的一手樓對二手樓影響不彰,但隨著交通網絡日臻完善,一手樓盤威力無遠弗屆,遠遠近近的二手樓都受到衝擊,買家客源被一手樓大幅攤薄;

  6. 一手盤宣傳不惜工本,如水銀瀉地,無孔不入,地產商更重賞經紀,誘使他們落力促銷。二手樓小業主鮮有自己出錢落廣告,多交由經紀發辦,佣金亦鮮有闊綽的,往往要減經紀佣。不難看出,一手、二手促銷效果不可同日而語。

面對發展商凌厲攻勢,二手樓小業主是否無計可施?當然不是,一手樓的種種優勢,說到底,無非是價格優勢!只要小業主肯針對一手樓的訂價及自己單位的相對優劣而作適當調價,一定可以擺平一手樓的優勢,一舉擊敗發展商。發展商單位眾多,就像一頭大笨象,轉身肯定不及小業主靈活。小業主以往最吃虧的,就是甚麼都捨不得,在跌市中,放盤要低過市價才可快人一步,價錢企硬會喪失時機,最終只能越賣越平,不可再這樣做了。今日的平,將會是明日的貴,有這個認識,你就容易豁出去了。

 

 

附表:

1996至2001年私人住宅成交量

 

年度

一手宗數

二手宗數

總宗數

一手所佔百份比

96

23,629

115,449

139,078

17%

97

35,323

154,031

189,354

18.7%

98

46,223

48,088

101,351

45.6%

99

27,390

58,423

85,813

31.9%

00

25,290

49,573

74,863

33.8%

01年1至5月

7,382

15,376

22,758

32.4%

你可能感興趣