見好唱好 不算預測

最 近 我 們 的 競 爭 對 手 又 再 調 整 對 後 市 的 預 測 , 由 年 初 一 廂 情 願 預 測 全 年 可 升 10%, 到 二 月 美 國 減 息 後 , 轉 得 更 為 樂 觀 , 把 升 幅 調 高 至 15%, 可 惜 事 與 願 違 , 四 月 份 樓 市 又 再 轉 淡 , 行 家 只 好 放 棄 樂 觀 的 預 測 , 認 為 樓 市 今 年 難 有 升 幅 , 但 不 足 兩 個 月 , 行 家 又 改 變 主 意 , 認 為 全 年 樓 市 可 升 7%。 行 家 這 種 分 析 樓 市 的 方 法 實 在 太 情 緒 化 , 自 己 的 生 意 一 好 , 就 以 為 後 市 會 好 , 自 己 的 生 意 一 淡 , 又 立 即 改 變 初 衷 , 認 為 後 市 轉 淡 , 不 足 半 年 已 作 了 四 次 不 同 的 預 測 , 令 市 民 聽 了 不 知 所 從 , 行 家 卻 煞 有 戒 事 地 開 新 聞 發 報 會 , 要 將 自 己 的 預 測 公 諸 於 世 。 
其 實 , 經 紀 的 生 意 的 確 在 某 一 個 程 度 上 可 以 反 映 市 況 ,但 反 映 的 只 是 當 其 時 旳 市 況 , 並 不 足 以 用 來 預 測 全 年 的 市 況 。 見 好 唱 好 , 見 淡 唱 淡 , 只 屬 江 湖 術 士 手 法 , 極 合 受 眾 胃 口 , 但 用 來 預 測 全 年 市 道 , 則 只 會 不 斷 自 打 咀 巴 , 令 人 眼 花 撩 亂 。 
我 自 己 對 後 市 的 看 法 與 年 初 沒 有 太 大 的 分 別 , 關 鍵 要 看 一 手 盤 的 銷 售 速 度 是 否 可 以 與 發 展 速 度 取 得 平 衡 , 銷 售 速 度 快 過 發 展 速 度 , 發 展 商 才 有 條 件 在 售 價 上 企 得 硬 一 點 ; 如 果 發 展 快 銷 售 慢 , 貨 尾 累 積 , 發 展 商 只 好 削 價 競 爭 , 二 手 市 場 必 受 沖 擊 , 樓 價 就 有 壓 力 。 以 頭 五 個 月 的 銷 情 來 看 , 一 手 市 場 的 去 貨 量 仍 嚴 重 不 足 , 後 市 在 價 格 上 依 然 有 壓 力 。 
不 過 , 市 場 上 另 一 個 關 鍵 是 按 揭 利 率 會 不 會 跌 至 低 過 租 金 回 報 率 的 水 平 。 現 在 租 金 回 報 率 是 四 厘 左 右 , 但 按 揭 利 率 仍 要 四 厘 七 五 , 比 租 金 回 報 率 高 四 分 之 三 厘 , 只 要 美 國 再 多 減 幾 次 息 , 這 種 形 勢 不 難 出 現 , 屆 時 租 樓 者 就 會 轉 向 買 樓 , 而 一 手 盤 的 銷 情 亦 會 轉 好 。 
因 此 , 我 認 為 全 年 樓 市 的 整 體 成 交 量 有 機 會 高 過 去 年 , 年 尾 樓 價 有 機 會 略 高 於 年 頭 , 至 於 高 出 多 少 , 我 亦 心 中 無 數 。 這 種 市 道 , 絕 不 適 宜 炒 買 , 但 對 用 家 來 說 , 卻 是 十 年 一 遇 的 置 業 良 機 。