低位徘徊之局難突破
有 發 展 商 見 屯 門 南 浪 海 灣 在 上 週 六 日 突 然 好 銷 起 來 ， 兩 天 就 賣 了 近 二 百 個 單 位 ， 問 我 是 否 市 道 醞 釀 有 重 大 轉 變 ？ 下 月 開 新 盤 時 可 否 把 價 錢 訂 高 一 點 ？ 我 自 己 也 希 望 市 道 可 以 真 正 轉 強 ， 但 現 實 終 歸 是 現 實 。 我 並 不 認 為 樓 市 在 低 位 徘 徊 的 局 面 會 這 麼 快 打 破 。
現 時 市 場 上 的 供 應 仍 多 ， 發 展 商 既 有 很 多 新 盤 等 著 開 ， 又 有 貨 尾 盤 急 於 賣 ， 而 小 業 主 中 渴 望 找 機 會 減 低 持 貨 的 人 仍 有 不 少 ， 連 銀 行 手 上 的 銀 主 盤 也 有 增 無 減 ， 在 這 樣 龐 大 的 供 應 壓 力 下 ， 賣 家 只 能 集 中 注 意 力 找 機 會 去 撇 開 競 爭 對 手 的 糾 纏 ， 賣 多 幾 個 單 位 ， 而 非 設 法 比 競 爭 對 手 賣 高 幾 個 價 位 。
在 樓 市 高 漲 時 ， 勇 於 提 價 的 發 展 商 有 機 會 比 競 爭 對 手 賺 多 幾 個 錢 ， 因 為 那 時 有 客 觀 條 件 配 合 。 現 在 這 樣 的 環 境 ， 仍 想 賣 得 比 人 高 價 ， 完 全 是 不 切 實 際 。 訂 價 比 人 高 的 結 果 ， 只 會 是 助 競 爭 對 手 托 市 ， 趕 叫 客 人 去 幫 襯 對 手 。 要 知 道 南 浪 海 灣 好 銷 ， 原 因 不 是 市 道 有 突 破 ， 而 是 南 浪 海 灣 的 付 款 辦 法 與 別 不 同 ， 吸 引 了 新 一 批 的 買 家 入 市 。 發 展 商 宜 找 新 賣 點 去 吸 引 被 市 場 遺 忘 的 買 家 ， 而 非 提 高 售 價 把 客 人 趕 走 。
事 實 上 ， 在 南 浪 海 灣 好 銷 的 同 時 ， 屯 門 的 二 手 市 場 交 投 少 了 近 半 ， 而 其 他 同 期 在 市 場 上 銷 售 中 的 新 盤 都 不 見 有 什 麼 動 靜 ， 反 映 南 浪 海 灣 好 銷 並 不 表 示 市 道 正 在 全 面 好 轉 。
我 估 計 樓 市 在 低 位 仍 會 徘 徊 一 段 相 對 長 的 時 期 ， 少 則 一 年 ， 長 則 可 能 要 三 年 ， 其 間 的 波 幅 會 越 來 越 少 ， 一 如 皮 球 由 高 處 墮 下 ， 反 彈 的 高 度 會 越 來 越 少 ， 直 至 由 彈 跳 轉 為 滾 動 為 止 ， 下 墮 的 過 程 才 會 完 成 。
在 低 位 徘 徊 期 間 ， 樓 市 先 要 消 化 累 積 起 來 的 供 應 ， 以 低 價 去 製 造 用 家 入 市 的 條 件 ， 待 空 置 量 減 少 ， 新 供 應 舒 緩 時 ， 樓 價 才 有 條 件 重 拾 上 升 軌 。 用 家 的 行 為 比 較 遲 緩 平 淡 ， 不 會 因 一 兩 個 消 息 而 一 窩 蜂 地 擁 出 來 ， 而 會 視 乎 自 己 的 需 要 與 能 力 ， 陸 續 出 市 場 買 樓 。 發 展 商 應 按 照 新 的 環 境 ， 重 新 履 定 售 銷 售 策 略 ， 不 宜 整 天 想 著 加 價 。
