深圳樓的衝擊,勢必日趨急巨(五)

香港樓價將以大跌告終

在深港兩地生活方式、素質日益接近,來往兩地交通及過關時間日益縮短的情況下,深圳樓變相成為香港地產市場的一部份,但香港特區政府卻完全無從控制或影響深圳土地和樓宇的供應,自然無從防禦深圳樓的衝擊,香港樓中長線的處境十分不妙。

一旦來往深圳居所及香港工作地點兩地所需時間(包括過關)改善到少於七十五分鐘,深圳樓將全面地、震撼地及急速地衝擊香港樓。香港樓價到時不可能再維持對深圳目前這麼大的差距(即為深圳樓價的四、五倍),新的平衡一定會重新建立,而這個平衡將以此消(香港樓價下跌)彼長(深圳樓價上升)的形式去達成。建立一個穩定持久的平衡需要歷時五年、十年,甚至二十年,現在比較難預測確切的時間短長。

平衡方式有三種可能:

  1. 深圳樓價大升,香港樓價小跌;

  2. 深圳香港樓價同幅額地升降;

  3. 深圳樓價不升或小升,香港樓價大跌。

國內目前流行的房地產政策之一,是要普及商品樓,將國家過往包起市民住屋的包袱摔掉。為達此目的,深圳市政府會因應需求不斷增加供應,防止樓價上升,亦以此穩定社會民生。過去六、七年,深圳樓價基本上沒有上升(或升幅不顯著),將來上升的空間亦不太大,在這情況下,最終的平衡很可能是以第3種形式出現的,而這種形式對香港地產最為不利。

達到新平衡後,香港同深圳樓價會成一種怎樣的比例呢?有人估計,到時深圳樓會較新界北部平25至30%。個人認為,這些朋友太小覷深圳了,深圳樓價很有機會逼近香港市區的!

港深兩地交通時間的縮短,還會引起香港另一個重大變化,香港企業將紛紛北移深圳,以便充份利用深圳商廈的平租及廉價眾多的人才,最終會導致香港商廈的租金及人力資源的薪金大幅下調。

當愈來愈多港人遷入深圳居住,香港樓將長期嚴重供過於求,如果你覺得現時樓市已乏善足陳,它日定必令你興起淡得可怕之感。

面對深圳樓的潛在衝擊,香港特區政府可做的事情不多,它最有力的防禦措施就是取消任何縮短兩地往來時間的建設及安排,包括火車特快幹線與進一步簡化過關手續,但這是違反中港兩地走向融合、走向一國一制大趨勢的,縱使特區政府想這樣做,中央亦不會首肯。更何況,這樣做將損害香港中長線整體利益的,深圳樓衝擊所衍生的後果,不見得利少弊多,最終更可能是利多於弊,如果這種重大改變無可避免,我們大可用積極態度去面對。

我明白負資者對樓價過往三年多不斷滑落的感受,很同情他們的遭遇,我希望我的估計是錯誤的,但抑心所謂危,亦以告也,我還是要將自己看到的可能趨勢公諸有心者,以資參考。

-全文完-

你可能感興趣