現金回贈不受按
發 展 商 為 推 售 樓 盤 ， 常 以 現 金 回 贈 方 式 去 吸 引 買 家 。 發 展 商 選 擇 這 種 方 式 售 樓 有 兩 方 面 的 原 因 。 其 一 是 不 用 減 價 而 一 樣 達 到 減 價 的 目 的 。 減 價 會 破 壞 市 場 氣 氛 ， 拖 低 樓 市 ， 影 響 其 他 手 上 樓 盤 的 銷 情 。 此 外 ， 將 來 市 好 時 ， 現 金 回 贈 方 式 隨 時 可 收 回 ， 而 不 會 產 生 因 加 價 而 引 起 的 阻 礙 力 量 。
其 二 是 可 幫 助 一 些 手 上 現 金 不 足 的 買 家 ， 置 業 後 有 多 點 餘 錢 去 裝 修 或 添 置 傢 俬 。
由 於 銀 行 很 想 做 多 一 點 按 揭 生 意 ， 一 般 對 發 展 商 這 種 變 相 賣 樓 方 式 視 若 無 睹 ， 貸 款 一 樣 照 足 發 展 商 價 錢 單 上 的 面 價 （ 此 舉 反 映 銀 行 界 並 不 真 心 擁 護 七 成 按 揭 上 限 ） 。 不 過 最 近 遇 到 一 個 案 例 ， 值 得 選 擇 現 金 回 贈 方 式 的 買 家 關 注 ， 就 是 現 金 回 贈 會 被 按 揭 證 券 公 司 視 為 減 價 ， 因 而 影 響 物 業 的 估 值 ， 而 借 不 足 原 先 預 期 的 款 項 。
事 緣 有 買 家 本 來 未 儲 夠 錢 買 樓 ， 聽 聞 按 揭 證 券 公 司 可 提 供 九 成 按 揭 ， 而 發 展 商 又 可 提 供 大 筆 現 金 回 贈 ， 計 落 無 需 一 成 首 期 就 可 以 置 業 ， 於 是 一 時 衝 動 向 某 發 展 商 買 入 了 一 個 貨 尾 盤 。 落 定 前 還 問 清 楚 發 展 商 ， 銀 行 是 否 願 意 按 面 價 貸 款 。 發 展 商 告 訴 他 ， 他 們 已 和 那 幾 間 銀 行 取 得 協 議 ， 會 以 他 們 價 單 上 的 面 價 作 貸 款 的 基 礎 ， 貸 款 不 會 有 問 題 。
誰 知 這 個 買 家 不 是 只 貸 七 成 樓 價 ， 而 是 要 貸 足 樓 價 九 成 。 在 這 種 情 況 下 、 銀 行 不 能 完 全 自 主 ， 而 得 按 金 管 局 的 規 定 ， 先 為 買 家 購 買 按 揭 保 險 ， 而 保 險 公 司 的 取 態 與 銀 行 卻 天 轅 地 轍 。
銀 行 近 年 按 揭 生 意 不 足 ， 故 巧 立 明 目 也 要 借 多 一 點 出 去 ， 但 按 揭 保 險 公 司 卻 不 想 承 擔 額 外 的 風 險 ， 於 是 找 來 獨 立 的 測 量 師 自 行 估 價 。 測 量 師 的 理 由 很 簡 單 ， 發 展 商 既 願 意 現 金 回 贈 ， 樓 價 當 然 低 過 市 值 ， 結 果 把 現 金 回 贈 額 全 數 從 樓 價 中 扣 除 ， 買 家 因 而 貸 不 足 預 期 的 銀 碼 ， 弄 得 非 常 狼 狽 。
今 次 問 題 雖 是 出 在 按 揭 保 險 公 司 ， 但 讀 者 必 須 留 意 ， 現 金 回 贈 其 實 只 是 變 相 減 價 ， 銀 行 亦 有 充 足 的 理 由 把 它 從 樓 價 中 剔 除 。 當 銀 行 不 餓 按 揭 生 意 時 ， 一 樣 有 機 會 拒 絕 受 按 ， 對 此 應 有 心 理 及 財 務 上 的 準 備 。
