托市措施有何影響?

繼一月下旬房委會宣佈調低居屋白表申請者入息上限及減少年內居屋售量後,過去一週,政府又推出兩大措施:大量減少未來一年賣地量及進一步放寬打擊炒樓措施。

盡管高官否認托市,但政府托市的意圖卻是十分明顯的。政府可透過上述手段達到甚麼戰略目標?

就事論事,大幅減少未來賣地量從而減少樓宇供應量,由執行到落實,非四、五年不為功,不能馬上地、直接地影響現時樓價。放寬打擊炒樓措施就更不知所謂,現時市況疲弱,用家數量都嫌不足,炒家早就不知躲到哪裏去了,除了表示一種托市姿態外,實在想不出它有甚麼效用。最管用的要算是減少居屋售量及調低申請者入息上限,但只將年內售量由二萬個減至萬五至萬八個,所減數量又覺見少,難以產生預期力度。

實際作用有限,政府為何仍煞有介事地推出?我看政府意在透過連串舉動向準買家傳達一個信息:「我們將採取一切必要措施,將樓價穩定下來,必要時甚至弄上去,放心現在就買罷!」換句話說,政府想改變準買家的心理預期,由擔心樓價繼續下跌,到擔心樓價會升,從而使他們較安心地入市。

但要成功地改變人們的心理預期,還得靠某些有利的客觀條件,可惜目前客觀條件仍然相當惡劣:

  1. 香港經濟仍未全面復甦,許多人沒有分享到經濟復甦的絲亳好處,中小企業經營困難者眾,許多人仍面臨丟飯碗的威脅,導致購買力不足;

  2. 市場以中下層用家為主導,現時樓價及實際按揭利率對其中許多人都仍覺偏高;

  3. 負資產者比比皆是,缺乏換樓動力;

  4. 想賣樓套現者恒河沙數,令二手樓供應源源不絕;

  5. 供應量高企,今年可供發售的一手私人樓宇單位,有機會超過50,000個,連同公營住宅單位,有機會超過1,100,000個,供應龐大,消化需時,要將樓價穩定下來,進而推上去,談何容易!

話雖如此,政府的托市措施不是一無是處的,它們至少可起到下述幾個作用:

  1. 措施會改委部份準買家的心理預期,促使他們不再觀望,火速入市,短期樓市交投轉趨活躍,不排除部份地區樓價可能有輕微升幅,全年計,樓價跌幅會大為減少;

  2. 為負資產者打了一口強心針,使他們樂於撐下去,間接舒緩銀行體系的壓力;

  3. 減輕地產發展商促銷存貨及買地托市的困難;

  4. 減少苦業主及與地產有關連的各行各業的怨氣;

  5. 有利董特首競選連任。

政府上述托市措施是不無代價的,市民會再一次看到政府房屋政策的左搖右擺,看到政府方寸大亂,藥石亂投,對政府的信心不免大為削弱,而政府在樓市上,干預連連,處理稍有差池,一定苦果纍纍,不可不察。

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