時代總會終結,地產亦不例外(二)

  1. 經濟轉型,新優勢有待創造
    儘管去年全年經濟增長率可能高達10.4%,但增長並不平衡,主要靠出口大幅改善,本地消費及樓巿依然疲不能興,經濟離真正的好轉,仍有一大段路。猶有甚者,今次經濟衰退,不是一般循環的盛極而衰,而是經濟成功轉型前的陣痛。香港過往賴以富強的種種優勢,已逐步喪失,傳統龍頭角色的產業亦逐漸失卻動力,香港經濟被逼轉型,但轉型到高科技,仍處於摸索階段,離成功還有十萬八千里,在創造新的優勢前,香港經濟不會真正好轉。

  2. 聯匯不除,樓價難升
    過去兩、三年,美元匯價極強,港元由於聯繫匯率的關係,唯美元馬首是瞻,亦一直處於強勢,造成競爭力大幅衰退,經濟備受摧殘。經營成本高的國家或地區,要重建競爭力,不外三途:讓貨幣貶值;讓資產價格下跌;雙管齊下。香港不敢或不願放棄聯繫匯率,只要美元處於強勢,就無可避免要忍受資產價格減值,地產這種重要資產,自會首當其衝。

  3. 深圳樓有增無已的威脅深圳的經濟發展一日千里,與香港近在咫尺,生活素質及方式,日益接近,但物價卻遠低於香港。深圳福田區靚樓林立,無論外型、小區設計、設施,還是環境及景觀,許多都較香港樓有過之而無不及,但樓價只是香港的五分之一至四分之一,對精打細算及飽受經濟衰退煎熬的港人,非常有吸引力。最近兩年,每年超過一萬個香港家庭到深圳置業。到2004年,最遲2005年,香港就有兩條快速幹線到達深圳,由紅磡到羅湖,不外十五至二十分鐘,與此同時,深圳亦會建好自己的地鐵網,到時肯定已是二十四小時通關。交通的方便,將使深圳變成香港另一個郊區新巿鎮,就如過往的荃灣、沙田及大埔,港人完全可以在港工作,在深圳居住。深圳住宅樓無限的供應(此供應是香港特區政府無法控制的),十分便宜的價格(乃香港的五分之一到四分之一),加上類似的生活環境,遠為低廉的生活費,對香港地產的衝擊將十分致命,樓價不拾級而下,鮮矣!深圳樓的衝擊,到時會無遠弗屆,遍及全港,絕不會局限於新界。
     

  4. 利好隱藏利淡
    上文提及的利好因素,其實亦同時蘊藏了利淡。美息趨跌,是因為美國經濟面臨放緩;中國加入世貿,中長線去看,可能損害香港的中介地位,到時,與香港競爭的就不限於少數幾個沿海大城市,而是全中國。

隱憂重重,未來樓市難樂觀
分析地產,每一個時期都同時存在利好及利淡因素,分析是否準確,得看分析者能否捕捉到主流,找出主導因素。個人認為,利淡因素是目前的壓倒性主流,香港樓巿明年難有好表現,樓價仍會反覆下調,跌幅可能在百分之十左右。從較長線的角度去看,我對香港樓價亦十分有保留,因為上述六個利淡因素,影響均非短暫,而是十分深遠,香港地產的風騷時代,恐怕已一去不返,縱使日後有幸再起,一定再無昔日風采。

(轉載自二零零一年一月號「資本雜誌」本人撰文,並作小修改)

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