冷靜期與簽約為實

法 律 改 革 委 員 會 建 議 , 地 產 買 家 可 享 有 在 冷 靜 期 改 悔 的 權 利 。 其 實 , 現 行 的 制 度 早 設 有 類 似 這 類 冷 靜 期 的 機 制 , 而 且 更 為 合 理 、 公 平 、 成 本 又 低 , 法 律 上 稱 之 為 “ Sub­ject to con­tract” , 中 文 我 姑 且 譯 作 “ 以 簽 定 正 式 合 約 為 實 ” 。 只 要 買 賣 雙 方 同 意 , 在 臨 時 買 賣 合 約 上 加 上 “ Sub­ject to con­tract ” 三 個 字 , 這 份 臨 時 合 約 就 變 成 一 份 在 法 律 上 沒 有 追 究 責 任 的 意 向 書 , 一 切 要 待 簽 定 正 式 合 約 後 才 能 作 實 。 即 是 說 , 在 簽 定 正 式 合 約 之 前 , 買 賣 雙 方 的 任 何 一 方 都 有 權 改 變 主 意 , 決 定 不 賣 或 者 不 買 。 
這 種 做 法 的 好 處 是 : 改 悔 權 是 雙 方 都 有 的 , 不 像 倡 議 中 的 冷 靜 期 , 只 有 買 方 才 能 反 悔 , 因 此 這 比 較 公 平 ; 此 外 , “ Sub­ject to con­tract” 的 安 排 需 事 前 徵 得 雙 方 的 同 意 , 不 像 冷 靜 期 那 樣 , 是 透 過 立 法 強 加 於 賣 方 身 上 , 有 違 賣 方 的 自 由 意 志 , 所 以 更 為 合 理 ; 再 者 , “ Sub­ject to con­tract” 期 間 改 悔 是 不 用 撻 定 和 賠 定 的 , 改 悔 的 成 本 很 低 ; 另 一 方 面 , “ Sub­ject to con­tract” 的 時 退 沒 規 定 有 幾 長 , 有 很 大 的 靈 活 性 , 律 師 樓 有 足 夠 的 時 間 去 查 冊 、 調 契 , 看 清 看 楚 後 才 簽 正 式 合 約 , 對 買 賣 雙 方 都 更 有 保 障 。 
然 而 , 這 個 世 界 針 沒 有 兩 頭 利 , “ Sub­ject to con­tract” 的 做 法 雖 可 保 障 雙 方 不 會 買 錯 或 賣 錯 , 一 時 衝 動 作 錯 了 決 定 , 事 後 還 可 以 改 悔 , 並 且 無 需 付 出 代 價 , 問 題 是 有 了 改 悔 的 權 利 , 就 必 定 失 去 必 定 買 到 或 賣 成 的 保 障 , 二 者 不 可 兼 得 。 
在 香 港 市 場 上 , 人 們 似 乎 選 擇 後 者 多 於 前 者 。 我 做 過 一 些 上 億 元 的 買 賣 , 雙 方 一 樣 不 需 要 “ Sub­ject to con­tract” 。 可 見 並 非 所 有 人 都 需 要 冷 靜 期 。 
因 此 , 我 傾 向 保 持 現 狀 , 讓 需 要 冷 靜 期 的 人 , 在 雙 方 都 接 受 的 情 況 下 , 以 簽 正 式 合 約 為 實 , 而 不 要 透 過 立 法 把 冷 靜 期 強 加 於 所 有 人 身 上 。 讓 市 場 作 自 由 選 擇 , 總 比 立 法 強 制 更 適 合 香 港 人 的 本 性 。