法改會冷靜期建議,影響輕微

法律改革委員會在一月八日發表〝本地已建成住宅:售樓說明及簽約前事宜〞諮詢文件,建議引入冷靜期,給予一手現樓及二手樓買家在簽署臨時買賣合約後三個工作天的冷靜期。公佈後,業主及地產代理紛紛反對。

細心閱讀過有關建議內容後,我覺得該建議對二手樓買賣影響十分輕微,小業主及地產代理在這方面不必過度憂慮。

冷靜期可分二種,一種是買方可在一定時限內無條件、無代價地退出交易,海外某些國家地區是實施這種冷靜期的,另一種則是有代價的,買方須賠償賣方一定的金錢損失,才可退出交易。法改會建議,買方可在冷靜期內單方面終止合約,但訂金或樓價百分之五則被沒收,兩者中以低者為準。賣方在沒收訂金後,不可再向買方追討差價。明顯地,法改會提議的冷靜期屬於第二種。

現時二手樓買賣,雙方簽署的臨時買賣約,一般都非必買必賣,合約通常載有類似下述的三個標準條款:

  1. 雙方須在簽本合約後十天內,簽署正式買賣合約。

  2. 如買方未能履行本合約之條款完成買賣,賣方除將已付之訂金沒收外,並有權將該樓宇再行出售予他人,惟賣方不可再為此向買方追究賣任,要求進一步賠償或特定履行。

  3. 如賣方在收取訂金後,不依本合約之條款完成買賣,則賣方除須退還所有買方所付之訂 金外,並須以同等數目之金額賠償予買方。惟買方不得再向賣方追究任何責任,要求其它賠償或特定履行。

不難看到,現時普遍使用的臨時買賣合約亦有法改會同類的冷靜期,而且時間更長,賣方亦可同樣享有。訂金方面,通常不外為樓價百分之二、三左右,絕少超過百分之五。此等臨時買賣合約的冷靜期,較法改會建議的更為寬鬆,法改會應該感到滿意。

法改會的建議倘獲通過,現時的臨時買賣合約,只需作少少修改,便符合其要求:列明於簽合約後三天內,只有買方才可於賠償後退出交易(在賣方有權於第四天起退出交易的情況下,此條款其實很多此一舉,相信法改會會修訂,廢除之);臨時訂金數目不要超過樓價百分之五。

法改會的建議,主要是針對一手樓買賣,地產發展商所擬定的臨時買賣合約,通常沒有列明任何一方可於特定時限內,作出賠償,便可退出交易,故此屬於必買必賣性質。法改會的建議,改變了遊戲規則,對發展商的確很不利(讓買方單方面有權取消交易,亦違背公平原則,但發展商強制買方接受必買必賣之臨時合約同屬不公),對做一手樓盤的地產代理更不利。一手樓臨時買賣合約有別於二手的其中一點,就是前者純由買賣雙方簽署,約內沒有賠佣條款,悔約時,經紀佣金無著落,後者則是代理亦為合約的一方,悔約賠佣有條款保障。冷靜期容許一手樓買家退出交易,而不必賠經紀佣,經紀十分不樂意,自是意料中事。

法改會的冷靜期建議,還可能有甚麼影響?某些朋友認為會令投資者淡出二手市場,因而未來樓市買賣交投量將會下跌。我不大認同這種看法,我看不到建議對投資者有任何不利的地方,有利的倒有,投資者亦是買家其中一種嘛;某些朋友認為會鼓勵炒風,我亦不大同意。樓價百分之五不是一個小數目,這樣的代價,已足以嚇阻炒家。

法改會的建議,一手樓首當其衝,成交量不免會有所減少,做一手樓盤的經紀佣亦相應減少(除非地產代理能說服買家接受悔約賠佣的條款),除此以外,我看不到其他較為顯著的影響。

法改會同時建議,二手物業業主若放盤,則不論是否透過地產代理進行,都要向買方提供多項物業資料,其中包括俗稱「開門七件事」的七項物業資料。若建議獲通過,將來提供該七項資料的責任,就由地產代厘轉移到業主身上。這個建議十分合理,糾正了地產代理條例的偏差,地產代理應該喜見樂聞。

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