時代總會終結,地產亦不例外(一)

~~ 過去一年樓市之回顧與前瞻

千禧年是黑色一年

2000年對香港地產而言,是黑色的一年,全年表現十分差強人意。

樓宇買賣合約宗數全年為85,693宗,總值2,217億元,較1999年分別下跌12.8%及13.6%,是自97年以來,連續第三年下跌,也是自91 年以來的新低。在一手住宅巿場,全年成交量只有25,290宗,較99年下跌7.7%;二手市場方面,成交了49,573宗,較99年下跌15.1%,每月平均成交量不外4,131宗,某些月份更少於4,000宗,成交之疲弱,十年僅見;估計全年樓價平均跌幅達12%。

現存利好因素不少

往者已矣,今年會是怎樣的局面?先看看利好因素:2000年起經濟已復甦(全年的經濟增長率預計可達10.4%、失業率由高峰時的6.3%下調到 4.8%、工資有回升趨勢、通縮改善)、美息趨跌、巿民供樓負擔比率不斷下降,由99年底的48.9%(高峰期為90%)回落至近期的35.2%、中國加入世貿在即,預期會為香港帶來許多商機,以及政府有意增加首置及自置名額等,均對樓市起積極作用。

利淡因素,影響深遠

至於利淡因素,則有以下各方面:

  1. 嚴重供過於求
    本港單是去年,便已有112,885個住宅單位落成(其中私人住宅單位佔27,131個),創歷史新高。今年可發售的新盤共92個,涉及單位達49,686個,估計推出巿場的單位多達35,000 個,較1996至2000年平均每年一手住宅單位銷售量高出57%,加上貨尾單位約15,000個,令2001年可供發售的一手住宅單位,有機會超過 50,000個。此外,由1999至2001年,預計三年共有292,131個單位落成,平均每年97,397個,較87年到98年十二年間平均每年落成量68,700個高出41%。

  2. 壓抑高樓價將成政府長遠房屋政策
    97 年,特首董建華推出「八萬五」房屋政策,備受抨擊,遂於去年6月猶抱琵琶半遮臉地宣布「八萬五」不再存在,但言猶在耳,10月的施政報告又提出,未來八年可提供土地興建73萬個住宅單位,即每年91,000個,業界不是抨擊政府堅持興建過量居屋,打擊私人物業巿場,就是指責政府房屋政策含糊不清。財政司司長曾蔭權11月於某場合演說時提到:「我們不是要壓價,不是想托巿……我們的目標明確,就是防止不久前物業巿場那種不健康的波動再次重現,僅此而已。」
    政府的房屋政策其實是再明確不過的,就是透過增加土地供應,大量興建公屋和居屋,鼓勵興建私人住宅,將樓價控制於較低水平,一方面穩定民生,另方面,啟動減低營商成本的良性循環,增強競爭力,為經濟轉型至高科技及高增值行業創造條件,而這個政策是得到北京祝福的,是一項既定的長遠政策,縱使特首有所更替,亦不會改轅換轍。政府當然明白推行這個政策的箇中利害,但為了香港長遠利益,已立定決心犧牲地產,「八萬五」你反對,我就來個「九萬一」,總之要在地產頭上高懸一把「達摩克里斯劍」。明乎此,我們就不難理解,政府是不會讓樓價再次大幅飆升的。樓巿的黃金時代,已隨風飄逝,日後樓價縱使復甦,頂多只能隨通脹緩慢上升。

(轉載自2001年一月號「資本雜誌」本人撰文,並作小修改)

下周一續…

你可能感興趣