人均生產值與樓價
人 有 理 性 思 考 能 力 ， 惜 人 的 行 為 往 往 絕 不 理 性 ， 因 為 人 的 行 為 常 受 欲 望 與 恐 懼 所 左 右 ， 此 之 所 以 當 樓 價 偏 高 時 人 人 搶 著 買 （ 不 是 人 人 搶 著 買 樓 價 也 不 會 偏 高 ） ， 反 而 當 樓 價 偏 低 時 就 很 少 人 敢 買 （ 少 人 買 價 格 才 會 偏 低 ） 。 影 響 樓 宇 價 格 的 因 素 很 多 ， 但 我 認 為 最 根 本 的 因 素 是 取 決 於 樓 宇 所 在 地 的 人 均 生 產 值 。 人 均 生 產 值 高 的 地 方 ， 那 裏 的 人 負 擔 樓 價 的 能 力 自 能 較 高 ， 同 時 每 年 生 產 力 的 升 跌 亦 會 影 響 樓 價 的 升 跌 。 但 這 只 是 理 論 上 如 是 ， 實 際 上 樓 價 絕 不 是 與 人 均 生 產 值 完 全 同 步 上 落 ， 只 是 大 體 上 受 人 均 生 產 值 影 響 吧 了 ， 因 為 人 的 不 理 性 行 為 會 不 斷 地 令 樓 價 處 於 偏 低 或 偏 高 的 狀 態 。
我 曾 把 1973 年 以 來 的 中 小 型 樓 宇 的 平 均 呎 價 與 每 年 的 人 均 生 產 價 作 過 比 較 ， 發 覺 每 呎 樓 價 約 等 如 十 日 本 地 人 均 生 產 值 。 最 高 的 時 候 是 1973年 ， 當 時 股 市 狂 升 ， 不 少 人 無 端 端 發 了 達 ， 於 是 紛 紛 買 樓 改 善 生 活 。 該 年 的 人 均 生 產 值 只 有 HK$9,218.， 但 樓 價 卻 升 到 HK$400一 呎 。 而 樓 價 最 偏 低 的 時 候 則 是 1984年 ， 當 時 中 英 談 判 膠 著 ， 香 港 前 途 未 決 ， 樓 價 跌 到 HK$704一 呎 ， 而 該 年 的 人 均 生 產 值 則 達 HK$46,079， 即 只 需 5.58日 的 人 均 生 產 值 就 可 以 買 一 呎 樓 。
一 九 九 七 年 ， 人 均 生 產 值 升 至 HK$206758.樓 價 約 為 HK$7000一 呎 ， 要 12.35天 的 人 均 生 產 值 才 可 以 買 一 呎 樓 ， 雖 已 偏 高 ， 但 仍 不 及 歷 史 性 的 高 峰 ， 但 由 於 出 現 金 融 風 暴 ， 樓 價 掉 頭 回 落 。 二 零 零 零 年 的 人 均 生 產 值 政 府 尚 未 公 布 ， 我 估 計 約 為 十 九 萬 五 左 右 ， 現 時 樓 價 約 為 HK$3200呎 ， 即 5.93日 買 一 呎 樓 ， 已 跌 至 歷 史 性 低 位 。 因 此 ， 我 相 信 樓 價 已 嚴 重 偏 低 ， 樓 價 不 可 能 長 期 處 於 這 個 水 平 ， 有 經 濟 能 力 的 人 應 趁 人 家 無 能 力 或 不 敢 買 的 時 候 入 市 ， 發 揮 自 己 的 優 勢 。 不 過 人 是 不 理 性 的 ， 現 在 籠 罩 市 場 的 是 恐 懼 ， 能 不 受 情 緒 影 響 的 只 是 少 數 ， 只 有 他 們 才 配 買 到 平 樓 。
