樓價明年見底
當 前 住 宅 樓 價 雖 還 在 不 斷 滑 落 ， 但 我 認 為 這 種 趨 勢 不 可 能 無 休 止 地 延 續 下 去 。 在 昨 天 的 文 章 中 ， 我 已 指 出 ， 當 樓 價 跌 到 每 月 供 款 與 每 月 租 金 相 近 時 ， 一 定 會 有 更 多 的 人 選 擇 供 樓 而 非 租 樓 ， 屆 時 樓 價 就 會 止 跌 回 升 。 現 時 的 優 惠 利 率 為 9.5%， 銀 行 的 按 揭 利 率 約 比 優 惠 利 率 低 2.25%， 即 7.25%。 我 估 計 ， 明 年 美 國 會 減 息 ， 有 機 會 帶 動 本 港 的 優 惠 利 率 降 至 8.5%左 右 。 在 樓 市 未 復 甦 前 ， 銀 行 間 的 按 揭 爭 奪 戰 仍 會 持 續 ， 按 揭 利 率 有 機 會 搶 低 至 比 優 惠 利 率 低 2.5%水 平 ， 即 6%左 右 已 可 貸 款 買 樓 。
另 一 方 面 ， 租 金 已 見 底 回 升 ， 我 估 計 ， 明 年 中 小 型 住 宅 的 租 金 會 界 乎 10元 至 20元 一 呎 左 右 ， 視 乎 地 區 及 級 數 而 定 ， 平 均 約 在 15元 一 呎 左 右 。
以 此 作 基 數 ， 我 們 可 以 推 論 出 ， 樓 價 平 均 在 三 千 元 一 呎 左 右 可 找 到 支 持 力 。 3000元 一 呎 樓 價 ， 貸 款 七 成 ， 分 20年 供 ， 以 貸 款 利 率 6%計 ， 月 供 不 外 15元 ， 相 比 15元 一 呎 的 租 金 ， 已 有 著 數 ， 因 為 供 款 除 供 息 外 還 包 括 供 本 。
因 此 ， 如 果 明 年 真 的 減 息 ， 而 租 金 又 有 一 定 的 升 幅 的 話 ， 租 樓 的 人 會 轉 而 傾 向 買 樓 ， 令 買 賣 市 場 上 的 需 求 增 加 。 我 估 計 住 宅 樓 價 將 會 在 平 均 三 千 元 一 呎 左 右 穩 定 下 來 。 市 區 的 優 質 單 位 可 賣 四 千 元 一 呎 ， 新 界 有 集 體 運 輸 系 統 到 的 賣 三 千 元 一 呎 ， 新 界 偏 遠 地 區 則 只 能 賣 二 千 元 一 呎 左 右 ， 樓 齡 高 、 質 素 差 的 單 位 ， 則 還 得 再 打 一 個 折 扣 。
要 具 體 地 估 計 不 同 地 區 的 樓 價 支 持 位 ， 可 先 了 解 該 區 目 前 的 租 金 水 平 ， 然 後 估 計 明 年 的 租 金 升 幅 ， 再 以 此 作 為 每 月 供 款 的 數 字 去 推 論 相 對 的 樓 價 水 平 。
用 這 種 方 式 去 推 論 ， 現 時 樓 價 已 離 底 不 遠 ， 只 要 明 年 有 機 會 減 息 一 厘 ， 而 租 金 又 能 輕 微 上 升 的 話 ， 明 年 樓 價 當 可 見 底 。
