樓價何謂見底

有 朋 友 問 我 , 依 我 昨 日 那 篇 文 章 的 說 法 , 投 資 性 的 商 品 價 格 越 跌 越 少 人 買 , 而 不 會 像 消 耗 性 的 稀 有 商 品 那 樣 越 平 越 多 需 求 , 那 豈 不 是 會 一 跌 不 可 收 拾 , 永 無 翻 身 之 日 ? 樓 價 現 在 已 這 麼 平 了 , 還 不 能 吸 引 買 家 入 市 , 究 竟 要 跌 到 什 麼 田 地 才 能 見 底 回 升 ? 其 實 , 我 昨 天 的 文 章 只 是 想 告 訴 那 些 官 員 , 不 要 以 為 樓 價 跌 到 人 們 負 擔 能 力 之 內 就 會 有 多 些 人 出 來 買 , 並 非 想 說 投 資 性 的 商 品 一 定 會 一 跌 不 可 收 拾 。 
投 資 性 的 商 品 下 跌 至 某 一 個 程 度 一 樣 會 違 到 經 濟 上 的 平 衡 點 , 以 至 出 現 一 種 新 的 力 量 去 抵 消 它 的 下 跌 力 量 。 不 過 , 這 個 新 的 力 量 不 是 純 來 自 用 家 的 購 買 能 力 , 而 是 來 自 成 本 與 回 報 的 比 較 。 
商 用 樓 宇 的 業 主 往 往 是 投 資 者 而 非 用 家 , 他 們 會 看 租 金 回 報 率 與 利 息 成 本 之 間 的 比 較 。 如 果 租 金 回 報 率 因 樓 價 下 跌 而 升 到 高 過 定 期 存 款 利 率 , 就 會 使 現 金 充 足 的 人 把 銀 行 的 錢 提 出 來 買 樓 收 租 。 如 果 回 報 率 升 到 高 過 貸 款 利 率 , 甚 至 會 吸 引 人 向 銀 行 貸 款 買 樓 收 租 , 這 個 時 候 買 商 業 樓 宇 的 需 求 就 會 源 源 不 絕 , 樓 價 就 會 止 跌 回 升 。 現 在 商 業 樓 宇 的 租 金 回 報 率 已 升 至 與 定 期 存 款 的 利 率 差 不 多 , 有 些 甚 至 高 過 定 期 存 款 , 故 已 有 資 金 投 入 商 業 樓 宇 的 投 資 市 場 , 令 商 業 樓 宇 的 價 格 止 跌 回 升 。 
住 宅 樓 宇 的 業 主 以 用 家 為 主 , 他 們 沒 有 回 報 率 可 比 較 , 但 他 們 會 比 較 購 買 的 利 息 成 本 與 租 用 的 租 金 成 本 。 如 果 買 樓 的 首 期 與 租 金 按 金 差 不 遠 , 而 每 月 供 款 與 租 金 接 近 的 話 , 人 們 就 會 選 擇 買 樓 , 因 為 供 樓 供 滿 後 就 不 用 再 供 , 但 租 樓 就 永 遠 都 要 交 租 。 不 過 , 如 果 租 金 遠 低 於 貸 款 利 息 的 話 , 人 們 就 寧 願 選 擇 租 樓 了 , 除 非 租 金 有 明 顯 上 升 的 趨 勢 。 現 在 豪 宅 的 租 金 已 開 始 上 升 , 故 買 家 入 市 的 意 欲 也 見 提 升 。 但 中 小 型 住 宅 的 租 金 仍 遠 低 於 貸 款 利 息 , 故 不 少 人 仍 選 擇 租 金 , 以 至 樓 價 依 然 上 升 乏 力 。 
市 場 上 常 聽 到 有 些 行 家 說 , 有 些 細 單 位 的 買 樓 供 款 已 低 於 每 月 租 金 , 但 這 是 要 先 付 三 成 或 以 上 的 首 期 才 可 能 達 至 的 , 如 果 貸 款 九 成 就 不 成 了 。 如 果 樓 價 跌 到 貸 足 九 成 而 每 月 供 款 也 平 過 租 樓 的 話 , 那 入 市 買 樓 的 人 就 會 大 幅 增 加 , 如 果 住 宅 樓 宇 真 要 跌 到 這 一 個 程 度 才 停 的 話 , 下 跌 的 幅 度 還 有 不 少 。 政 府 如 果 不 想 樓 市 這 樣 發 展 下 去 的 話 , 就 得 採 取 措 施 大 膽 調 控 , 否 則 其 產 生 的 破 壞 力 將 極 之 嚴 重 。 

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