樓市不講邏輯
有 點 知 識 的 人 都 喜 歡 標 榜 自 己 的 思 維 合 符 邏 輯 ， 投 資 者 亦 不 期 然 會 對 後 市 作 理 性 預 期 ， 然 而 ， 我 從 事 地 產 代 理 二 十 多 年 後 ， 卻 發 現 市 場 的 表 現 常 是 反 邏 輯 的 。 邏 輯 上 單 位 的 質 素 越 高 ， 能 賣 到 的 價 錢 亦 應 越 大 ； 但 我 發 覺 發 展 商 推 售 的 項 目 ， 訂 價 時 或 許 有 按 邏 輯 推 理 ， 其 真 正 的 結 果 卻 適 得 其 反 。 好 市 時 如 是 ， 淡 市 時 亦 逃 不 出 這 不 合 邏 輯 的 命 運 。
我 初 入 行 時 ， 曾 有 一 段 時 間 在 發 展 商 處 工 作 。 那 個 時 候 樓 市 興 旺 ， 發 展 商 賣 樓 不 用 花 太 多 心 思 ， 往 往 是 一 次 過 訂 好 價 錢 全 部 一 起 推 出 。 如 果 好 賣 ， 才 全 面 調 高 價 錢 。 現 實 的 情 況 變 成 ： 一 推 出 ， 最 先 給 人 買 去 的 都 是 那 批 最 優 質 的 單 位 。 發 展 商 見 好 賣 ， 於 是 加 價 ， 跟 著 又 賣 去 一 批 質 素 次 一 級 的 單 位 ， 加 得 幾 次 後 ， 賣 剩 尾 那 些 又 低 層 又 方 向 差 的 單 位 反 而 平 均 呎 價 賣 得 最 高 。 我 曾 在 一 個 項 目 全 部 賣 清 後 ， 把 所 有 單 位 按 成 交 價 列 表 觀 察 ， 看 到 的 現 實 嚇 了 我 一 驚 。 以 平 均 每 呎 賣 到 的 價 錢 計 ， 高 層 、 靚 景 、 間 格 四 正 的 單 位 ， 由 於 是 第 一 批 給 人 揀 去 的 ， 初 時 尚 未 加 價 ， 所 以 價 格 最 平 ， 賣 剩 尾 的 最 差 的 那 批 單 位 ， 由 於 已 多 次 加 價 ， 反 而 賣 到 最 好 的 價 錢 。 這 個 發 現 ， 使 我 逐 漸 學 會 欣 賞 荒 誕 劇 。
現 在 樓 市 差 了 ， 發 展 商 在 銷 售 上 遇 到 的 困 難 大 了 ， 不 得 不 玩 弄 各 種 花 巧 作 推 銷 手 段 。 為 了 吸 引 買 家 ， 不 得 不 以 超 低 價 作 號 召 。 發 展 商 願 超 低 價 賣 的 ， 當 然 不 是 質 素 好 的 單 位 。 再 者 ， 發 展 商 明 知 一 次 過 不 可 能 完 全 售 清 ， 故 多 會 分 開 一 小 批 一 小 批 推 出 ， 由 於 擔 心 質 素 差 的 單 位 將 來 惡 賣 ， 於 是 先 推 差 的 單 位 ， 留 下 最 好 的 單 位 最 後 才 推 出 。 誰 知 市 道 越 來 越 差 ， 當 情 有 獨 鍾 ， 願 意 出 高 價 買 的 客 人 被 消 耗 後 ， 發 展 商 不 得 不 進 一 步 減 價 ， 以 吸 引 那 些 不 這 麼 熱 衷 買 這 個 樓 盤 的 客 人 。 結 果 越 賣 越 平 ， 單 位 卻 越 賣 越 優 質 。 現 時 很 多 貨 尾 盤 ， 單 位 又 靚 ， 價 錢 又 一 減 再 減 ， 依 然 乏 人 光 顧 。 人 們 常 說 想 買 又 平 又 靚 的 樓 ， 現 在 有 得 賣 ， 他 們 卻 不 敢 買 了 。 人 就 是 這 麼 賤 骨 頭 ， 平 的 時 候 不 買 ， 要 等 貴 的 時 候 才 搶 著 買 。 可 見 人 的 行 為 是 多 麼 反 智 。
