明年樓市預測

要 描 述 已 發 生 的 事 並 不 難 , 難 是 難 在 準 確 地 預 測 將 會 發 生 的 事 。 所 以 , 隨 便 找 一 個 地 產 代 理 , 他 都 可 以 在 回 顧 今 年 的 市 道 時 說 得 頭 頭 是 道 , 但 這 並 不 等 如 他 有 能 力 準 確 地 預 測 將 來 , 因 為 將 來 的 變 數 實 在 太 多 了 。 即 使 是 最 有 知 識 的 學 者 或 是 掌 握 實 權 的 官 員 , 他 們 亦 經 常 在 預 測 將 來 時 出 現 重 大 的 差 錯 。 因 此 , 我 這 篇 明 年 樓 市 預 測 的 文 章 , 大 家 隨 便 看 看 算 了 , 千 萬 不 要 以 為 樓 市 真 的 一 定 這 樣 發 展 。 以 下 是 我 對 明 年 樓 市 的 幾 點 估 計 : ( 一 ) 明 年 樓 市 的 壓 力 依 然 很 大 , 私 人 市 場 的 新 供 應 超 越 三 萬 個 , 加 上 今 年 一 手 市 場 銷 售 情 況 不 理 想 , 發 展 商 手 上 累 積 的 貨 尾 亦 有 近 一 萬 七 千 個 , 要 消 化 這 許 多 的 單 位 並 不 容 易 。 因 此 , 如 果 明 年 沒 有 新 生 的 需 求 的 話 , 樓 價 難 逃 進 一 步 下 跌 的 惡 運 。 
( 二 ) 明 年 的 整 體 成 交 量 會 多 過 今 年 , 因 為 明 年 在 供 應 增 加 的 同 時 需 求 亦 會 增 加 。 
明 年 是 九 七 後 第 一 次 有 普 遍 加 薪 的 年 份 , 加 幅 雖 然 不 大 , 但 這 是 一 種 趨 勢 上 的 根 本 性 改 變 , 這 將 對 人 們 的 心 理 狀 態 產 生 重 大 的 影 響 。 人 們 對 工 作 崗 位 的 穩 定 性 的 信 心 會 加 強 , 有 助 他 們 作 出 買 樓 之 類 需 作 較 長 線 承 擔 性 質 的 決 定 。 
明 年 會 有 機 會 減 息 。 雖 謂 今 年 按 揭 利 率 早 已 一 減 再 減 , 但 亦 不 見 樓 市 有 何 起 色 , 但 明 年 減 的 非 純 是 按 揭 利 率 , 而 是 惠 及 整 體 經 濟 的 基 本 利 率 , 其 所 產 生 的 動 力 將 數 倍 於 單 減 按 揭 利 率 , 得 益 不 會 純 局 限 在 減 輕 供 樓 壓 力 上 。 我 估 計 , 減 息 將 減 低 整 體 社 會 的 負 擔 , 令 內 部 需 求 回 升 , 零 售 業 、 飲 食 業 及 娛 樂 業 的 環 境 會 有 所 改 善 , 人 們 會 開 始 感 受 到 經 濟 好 轉 的 氣 氛 , 有 助 他 們 作 出 買 樓 的 決 定 。 
明 年 租 多 買 少 的 趨 勢 會 逆 轉 , 用 家 會 逐 漸 棄 租 轉 買 , 因 為 租 金 已 經 見 底 , 豪 宅 及 商 用 樓 宇 的 租 金 更 已 掉 頭 上 升 , 對 選 擇 租 樓 的 人 士 來 說 , 租 約 期 滿 後 無 可 避 免 會 面 對 加 租 的 壓 力 , 加 得 幾 期 租 後 , 租 樓 未 必 再 抵 過 供 樓 。 況 且 現 時 租 盤 已 越 來 越 少 , 想 租 也 不 會 有 太 多 的 選 擇 。 
因 此 , 明 年 會 有 更 多 的 新 生 需 求 是 無 可 置 疑 的 , 關 鍵 是 這 些 新 生 需 求 是 否 足 以 消 化 這 麼 大 的 供 應 量 。 關 於 這 一 點 , 至 今 我 也 不 敢 百 分 之 百 肯 定 , 故 明 年 好 淡 爭 持 會 非 常 激 烈 , 樓 價 的 波 幅 會 比 今 年 大 。 
( 三 ) 明 年 仍 要 靠 政 府 的 房 屋 政 策 去 改 變 人 們 對 未 來 的 預 測 。 
當 前 市 場 最 大 的 壓 力 是 人 們 擔 心 未 來 的 供 應 太 多 , 短 期 的 供 應 太 多 已 是 不 可 改 變 的 現 實 , 但 長 遠 的 供 應 可 透 過 政 府 減 少 土 地 供 應 而 加 以 調 節 。 只 要 政 府 肯 明 確 告 訴 市 民 , 未 來 的 土 地 供 應 目 標 , 不 是 要 建 八 萬 五 個 單 位 , 更 不 是 九 萬 一 , 而 是 一 個 市 民 可 以 放 心 的 數 字 , 譬 如 六 萬 五 , 那 市 民 對 長 期 樓 價 走 勢 的 預 期 就 會 改 觀 , 入 市 意 欲 就 會 大 增 , 前 幾 年 積 累 起 來 的 購 買 力 , 才 有 機 會 被 引 發 出 來 。 希 望 特 區 政 府 不 要 再 在 這 方 面 猶 豫 不 決 了 。

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