地政署拍賣技巧欠高明

西 九 龍 新 填 地 拍 賣 反 應 冷 淡 , 有 發 展 商 埋 怨 政 府 開 價 過 高 , 以 至 打 消 了 入 市 競 投 的 念 頭 。 發 展 商 說 : “ 開 價 已 這 麼 高 , 與 自 己 原 先 的 估 計 相 差 甚 遠 , 令 自 己 感 到 自 己 原 先 對 時 局 的 估 計 可 能 出 了 問 題 , 在 這 種 情 況 下 , 不 宜 作 這 類 重 大 投 資 的 決 定 。 且 開 價 已 這 麼 高 , 真 不 知 要 叫 到 什 麼 價 位 才 買 得 到 。 ” 可 能 近 期 樓 市 的 好 消 息 不 多 , 我 們 的 行 家 連 政 府 賣 地 開 價 高 這 種 錯 誤 做 法 也 要 包 裝 成 好 消 息 。 他 們 認 為 , 政 府 開 價 高 , 證 明 政 府 已 放 棄 低 地 價 政 策 , 不 再 試 圖 以 地 價 去 壓 樓 價 。 他 們 又 認 為 , 這 表 示 政 府 看 好 後 市 , 不 到 某 個 價 位 寧 願 不 賣 。 
我 認 為 , 政 府 不 想 樓 價 繼 續 滑 落 的 態 度 已 眾 所 皆 知 , 無 須 再 用 這 樣 的 手 法 去 表 達 。 要 表 示 對 地 價 有 一 定 的 要 求 , 不 到 價 寧 願 不 賣 , 亦 不 用 以 開 價 來 表 達 , 真 的 不 到 價 時 , 政 府 仍 可 以 收 回 不 賣 。 
或 者 有 人 認 為 , 中 途 收 回 不 賣 的 影 響 不 佳 , 但 開 價 過 高 一 樣 會 造 成 要 收 回 土 地 的 結 果 , 誰 說 第 一 口 價 必 然 會 有 人 承 托 的 ? 氣 氛 弄 得 不 好 , 被 逼 收 回 土 地 的 機 會 更 高 。 
政 府 既 然 要 以 拍 賣 的 方 式 賣 地 , 就 得 按 拍 賣 的 規 律 辦 事 。 拍 賣 的 功 能 要 得 到 充 份 發 揮 , 首 先 要 搞 好 拍 賣 氣 氛 , 多 人 參 加 競 投 才 能 有 機 會 賣 得 好 價 , 而 要 吸 引 多 些 人 參 與 拍 賣 , 就 得 以 低 價 作 吸 引 。 這 是 不 逆 的 道 理 , 全 世 界 的 英 式 拍 賣 都 是 這 樣 做 的 , 唯 獨 香 港 的 地 政 署 不 用 。 
我 估 計 地 政 署 不 用 的 原 因 , 是 因 為 以 前 中 途 以 未 到 價 收 回 不 賣 時 曾 給 人 批 評 過 , 指 政 府 刻 意 推 行 高 地 價 政 策 , 於 是 才 制 訂 出 以 政 府 願 意 賣 的 價 錢 來 開 價 。 我 覺 得 這 是 完 全 沒 有 必 要 的 。 在 商 業 拍 賣 中 , 我 未 曾 見 過 有 賣 方 願 意 這 樣 做 的 。 大 家 都 是 以 低 價 作 招 徠 , 希 望 在 競 投 激 烈 的 情 況 下 , 有 人 會 一 時 沉 不 住 氣 , 出 價 超 過 自 己 原 先 的 打 算 。 政 府 若 是 不 打 算 搞 氣 氛 的 , 搞 招 標 算 了 , 何 必 租 用 這 麼 大 的 場 地 , 聚 集 這 麼 多 的 人 , 花 這 麼 多 的 時 間 , 搞 一 個 達 不 到 拍 賣 功 能 的 拍 賣 ? 
從 今 次 筲 箕 灣 地 招 標 能 吸 引 九 大 發 展 商 競 投 的 情 況 來 看 , 發 展 商 絕 非 沒 有 興 趣 投 地 , 而 是 地 政 署 開 價 過 高 。 如 果 當 時 地 政 署 開 價 低 一 些 , 參 與 競 投 的 人 一 定 可 以 更 多 , 不 但 場 面 不 會 那 麼 冷 清 , 成 交 價 也 可 能 不 只 這 個 水 平 , 。 
因 此 , 我 認 為 地 政 署 應 恢 復 以 低 過 底 價 水 平 開 價 以 及 中 途 有 權 收 回 的 拍 賣 手 法 。 負 責 拍 賣 的 官 員 , 其 首 要 問 題 是 為 每 塊 土 地 賣 得 最 好 的 價 錢 , 以 減 輕 納 稅 人 的 負 擔 , 民 生 及 房 屋 政 策 問 題 另 有 其 他 官 員 去 考 慮 。 

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