地產代理大行的優勢及中小行抗衡之道(十)

生存及發展重於一切

我理解某些中小行領導人不肯合併或聯盟,有時並非為了個人榮辱,而是別有顧慮, 譬如不肯捨棄多年辛苦建立的公司品牌,又或不想在合併改組權力架構中,令跟隨自己多年的老部屬喪失原有地位及權力。對此,我仍是一句話,沒有甚麼東西較生存及發展更重要!相形之下,公司品牌,部份人的地位權力算得什麼?!

改變遊戲規則,最為上策

我上文述及之種種抗衡大行的方法,都只是在現時遊戲規則下設想出來的,更好的方法,是改變現有的遊戲規則,要求政府實施類似美加等地的中央托盤制度(Multiple Listing System)。

美加兩地實施的中央托盤系統一般是這樣運作的:

  1. 業主放盤主要透過自讓及委託經紀兩種途徑;

  2. 業主自讓的只佔少數,不外8至10%,其餘的都委託經紀;

  3. 委託經紀的,法例規定業主必須獨家委託給某個經紀,通常為期六至十二個月,業主並需負責提供一切有關物業資料。事成,業主需付經紀5至6%佣金,買家是毋需付佣的;

  4. 70%的託盤會交與從前介紹買入此盤的經紀;

  5. 接受委託後,經紀須將該盤連同確切地址及有關詳細資料上網,此網乃城中唯一的託盤網,通常由城內之地產代理公會(Realtor Association / Real Estate Board)統辦;

  6. 城內所有不同公司的經紀都同樣將手中的盤口上該中央網,直至售出或委託期屆滿,以較早者為準,每盤上網要納費,在加拿大,費用約為22至25加元;

  7. 上網期間,經紀除自己尋找買家外,必須接受其他可提供買家之行家的合作,事成,業主佣金由合作雙方平均分享。

中央託盤制的威力

大行的優勢,要害在盤多、客多及人(平均素質較高的員工)多,以及平均經營成本較低。三多又以盤多為最要害,盤多自然客多,盤客多,自然人多,大行種種優勢及鼎盛業務由此而來。

實施中央託盤制,對大行最不利的,就是廢除了他們盤多的優勢,因為任何經紀都可透過中央託盤接觸到市場上一切盤口(自讓盤除外),並與適合之經紀合作,滿足客戶,客戶不用擔心自己的經紀盤源不足,只需擔心當時市場上究竟有沒有適合己意的盤口便可。

被廢掉盤多的優勢後,大行將面對一個惡性循環,客少了,人(平均素質較高的員工)少了,其他種種優勢也大打節扣,戰場上的勝負主要取決於營業員的服務素質,這種趨勢對中小行當然十分有利。還有,在中央託盤制度下,業主需負責提供物業資料,一旦實施,一直困擾著中小行、成本高昂的開門七件事,就會迎刃而解。

自95年政府公佈有關地產代理條例白皮書以來,中小行都寢食不安,地產代理條例不僅大幅提高了經營成本,而且進一步強化大行的優勢,兩者都威脅中小行的生存。代表中小行的幾個協會、商會過往不斷和房屋局及地產代理監管局打打談談,力謀為旗下中小行爭取更佳的生存空間,但整體來看,這幾個協會、商會的訴求都比較流於枝枝節節、瑣瑣碎碎,不外是爭取減牌費,減少各式合約表格的嚴苛程度,放鬆取牌資格要求,推延條例實施的日期等等,未能切中要害,何不釜底抽薪,要求房屋局、監管局實施中央託盤制度?!

政府要拒絕中小行這種合理訴求,絕對不容易理直氣壯:

  1. 中央託盤制使所有盤口公諸同好,歡迎合作,大大節省了龐大的市場推廣費,加速盤客流通,減少交易成本,客觀上減少了社會資源的浪費;

  2. 削弱大行壟斷優勢,使大小行都得拼命提升旗下營業員的專業知識及精神,以服務取勝,完全符合條例的內在精神;

  3. 政府監管地產代理,主要制度及執業規例師法美加,中央託盤這樣的好制度,為何反而例外?

小結

中小行現今面臨的,是前所未見、內外交困之局,要殺出血路,就得靠非常之應變,我這篇長文,就當拋磚引玉,若能盡一點啟發、推動作用,於願足矣。

-完結篇

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