地價是樓市的反映

昨 天 政 府 賣 地 , 成 績 強 差 人 意 , 其 中 西 九 龍 新 填 海 地 , 只 得 一 個 發 展 商 承 價 , 結 果 只 能 以 開 價 成 交 , 平 均 每 呎 樓 面 地 價 只 得 1,582元 , 比 大 半 年 前 拍 賣 的 鄰 近 土 地 的 樓 面 地 價 平 了 三 分 之 一 。 雖 然 今 次 拍 賣 的 土 地 面 積 較 多 、 總 銀 碼 較 高 , 發 展 商 要 承 擔 的 風 險 較 大 , 每 呎 樓 面 地 價 較 低 本 是 很 自 然 的 , 但 相 差 不 應 有 這 麼 大 , 參 與 競 投 的 發 展 商 不 應 只 有 這 麼 少 , 反 映 這 段 時 間 裏 發 展 商 的 看 法 已 有 很 大 的 改 變 , 有 關 官 員 必 須 留 意 這 種 改 變 , 方 能 制 定 出 恰 當 的 賣 地 政 策 。 
有 記 者 問 我 , 今 次 賣 地 會 不 會 對 樓 市 立 即 產 生 負 面 的 影 響 ? 我 認 為 負 面 影 響 是 一 定 會 有 的 , 但 不 一 定 會 很 大 。 因 為 , 現 時 主 要 是 用 家 市 場 , 投 資 者 及 投 機 者 的 參 與 比 較 少 。 一 般 而 言 , 投 資 者 及 投 機 者 才 會 對 賣 地 成 績 有 較 大 的 反 應 , 用 家 可 能 對 什 麼 是 樓 面 地 價 也 搞 不 清 楚 , 他 們 較 開 心 的 是 自 己 的 負 擔 能 力 , 譬 如 自 己 的 職 位 鞏 不 鞏 固 , 工 資 會 不 會 增 加 等 。 因 此 , 附 近 樓 價 雖 會 因 今 次 賣 地 成 績 而 受 到 一 定 的 壓 力 , 但 影 響 不 會 擴 散 得 很 快 。 
況 且 , 樓 市 始 終 大 過 地 市 , 樓 市 影 響 地 市 遠 多 過 地 市 影 響 樓 市 。 炒 風 熾 熱 時 , 投 機 者 會 借 賣 地 成 績 而 炒 上 炒 落 。 現 在 情 況 恰 恰 相 反 , 現 在 是 發 展 商 按 樓 市 的 情 況 去 決 定 賣 地 時 自 己 出 什 麼 價 , 而 不 是 樓 市 的 買 家 按 發 展 商 的 買 地 價 格 去 決 定 自 己 出 什 麼 價 買 樓 。 如 果 是 後 者 , 豈 不 是 說 , 只 要 發 展 商 肯 出 高 一 點 價 去 買 地 , 樓 市 就 自 然 會 好 起 來 , 那 發 展 商 一 定 很 樂 意 去 出 高 一 點 地 價 。 
現 實 的 情 況 與 此 相 反 , 是 樓 價 決 定 地 價 , 而 非 地 價 決 定 樓 價 。 今 次 賣 地 的 地 價 是 今 天 樓 價 的 反 映 , 兩 者 基 本 一 致 , 不 存 在 地 價 會 反 過 來 影 響 樓 價 。 因 此 , 我 認 為 , 今 次 賣 地 成 績 雖 然 強 差 人 意 , 但 他 對 樓 市 的 破 壞 力 不 至 於 太 大 。

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