發展商你加我減

近 期 樓 市 訊 息 混 亂 , 新 鴻 基 地 產 剛 宣 布 將 會 把 貨 尾 單 位 加 價 3%, 長 江 卻 在 翌 日 宣 布 將 海 逸 豪 園 減 價 14.5%, 有 記 者 問 我 應 如 何 看 後 市 。 我 自 己 一 向 喜 歡 以 二 手 市 場 的 情 況 來 推 測 後 市 , 而 不 喜 歡 太 著 重 發 展 商 的 一 舉 一 動 。 二 手 市 場 反 映 的 是 大 多 數 人 的 取 態 , 而 發 展 商 的 取 態 只 是 個 別 人 士 的 主 觀 判 斷 。 多 數 人 的 取 態 本 身 就 是 市 場 的 表 現 , 不 存 在 對 錯 問 題 , 但 個 別 發 展 商 就 可 能 會 看 錯 市 , 訂 錯 價 , 最 後 給 市 場 狠 狠 地 教 訓 一 頓 。 
況 且 , 發 展 商 的 訂 價 往 往 別 有 目 的 , 不 能 純 粹 反 映 市 場 現 實 。 有 時 , 發 展 商 會 先 把 少 量 單 位 大 幅 減 價 , 甚 至 減 到 明 顯 比 市 場 可 接 受 的 價 格 還 要 低 , 目 的 就 是 要 引 你 來 , 來 到 見 人 頭 湧 湧 , 氣 氛 熱 烈 , 當 你 不 自 覺 地 受 到 感 染 , 發 展 商 便 趁 你 神 志 不 清 時 讓 你 買 入 另 一 批 價 格 較 高 的 單 位 。 有 時 , 發 展 商 亦 會 事 先 張 揚 會 加 價 , 但 目 的 可 能 只 是 希 望 逼 你 早 作 決 定 。 買 家 見 如 果 這 個 月 還 不 買 , 下 個 月 可 能 要 付 出 更 大 的 代 價 時 , 就 會 傾 向 早 點 買 算 了 。 很 明 顯 , 這 類 的 加 價 減 價 只 是 發 展 商 的 銷 售 策 略 , 簡 單 地 把 發 展 商 的 訂 價 水 位 看 作 樓 市 的 升 跌 水 位 是 十 分 錯 誤 的 。 
其 實 , 發 展 商 的 所 謂 加 價 減 價 , 只 是 把 新 的 訂 價 與 上 次 的 訂 價 相 比 , 兩 個 都 不 一 定 是 市 價 。 譬 如 半 年 前 開 價 過 高 , 銷 售 反 應 不 理 想 , 這 本 已 說 明 , 半 年 前 的 市 價 原 來 就 比 發 展 商 的 訂 價 低 ; 而 今 次 減 價 後 的 訂 價 , 一 開 盤 就 被 人 搶 購 一 空 , 則 反 映 今 次 開 盤 價 比 市 價 偏 低 , 亦 不 是 一 個 合 理 市 價 , 把 兩 個 不 是 市 價 的 水 位 相 比 , 卻 硬 說 市 價 升 跌 了 多 少 百 分 比 , 實 有 誤 導 讀 者 之 嫌 。 
作 為 一 個 英 明 的 投 資 者 , 不 應 單 看 發 展 商 如 何 訂 價 , 還 要 分 析 發 展 商 為 何 如 此 訂 價 , 更 要 觀 察 市 場 對 新 訂 價 的 具 體 反 映 。 總 之 , 要 看 成 交 價 而 非 訂 價 , 要 看 成 交 量 而 非 個 別 成 交 。 這 樣 就 不 會 給 發 展 商 的 銷 售 策 略 弄 得 暈 頭 轉 向 。

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