銀主盤為何做不起價

有 朋 友 問 我 : 銀 主 盤 是 否 會 特 別 抵 買 ? 我 想 , 道 理 上 是 不 應 這 樣 的 , 但 現 實 上 卻 經 常 如 是 。 
銀 行 作 為 賣 方 , 其 心 態 與 一 個 普 通 的 賣 家 不 會 有 太 大 的 分 別 , 都 是 想 盡 量 賣 得 高 價 一 點 , 都 會 看 市 場 上 誰 出 價 高 就 賣 給 誰 , 絕 對 不 會 專 揀 一 個 出 價 低 的 人 來 賣 。 因 此 , 銀 主 盤 賣 得 到 什 麼 價 錢 , 一 樣 要 看 這 個 盤 的 質 素 及 受 歡 迎 的 程 度 , 一 樣 要 受 市 場 上 供 求 的 形 勢 影 響 。 當 市 場 對 某 類 盤 口 的 需 求 殷 切 時 , 不 管 是 銀 主 盤 還 是 非 銀 主 盤 , 其 價 錢 亦 會 因 而 被 搶 高 。 
問 題 是 , 當 市 場 需 求 殷 切 時 , 根 本 不 會 有 太 多 的 銀 主 盤 。 在 資 產 增 值 快 的 時 候 , 業 主 自 己 也 能 輕 易 把 物 業 賣 出 , 而 且 收 回 的 樓 款 會 足 以 償 還 銀 行 的 債 務 , 根 本 不 可 能 搞 到 要 讓 銀 行 收 樓 , 強 逼 在 市 場 上 出 售 。 
所 以 , 銀 主 盤 大 量 出 現 的 時 候 往 往 都 是 經 濟 不 景 氣 , 樓 價 大 幅 下 滑 , 市 場 需 求 不 多 的 時 候 。 在 這 樣 的 環 境 下 賣 樓 需 要 有 很 好 的 耐 性 , 慢 慢 等 待 情 有 獨 鍾 的 買 家 出 現 。 但 銀 行 對 利 息 成 本 極 為 敏 感 , 不 像 本 身 仍 在 單 位 內 居 住 的 小 業 主 那 樣 , 可 以 不 用 空 置 去 等 客 。 因 此 銀 主 盤 相 對 其 他 二 手 市 場 的 小 業 主 盤 會 處 於 更 大 的 壓 力 要 盡 快 出 售 , 以 至 被 逼 降 價 去 搶 先 出 售 。 
此 外 , 銀 主 盤 由 於 沒 有 人 住 , 單 位 內 缺 乏 生 氣 , 銀 行 往 往 又 不 肯 花 錢 把 單 位 裝 修 一 下 , 以 至 買 家 睇 樓 時 常 感 覺 到 好 像 有 點 蒼 桑 感 , 很 容 易 聯 想 起 上 手 業 主 的 悲 涼 境 況 , 因 而 擔 心 這 個 單 位 風 水 不 佳 , 不 想 再 步 上 手 業 主 後 塵 。 
再 者 , 銀 行 常 為 了 向 欠 款 者 交 待 , 往 往 把 銀 主 盤 拍 賣 以 示 公 正 。 然 而 拍 賣 的 形 式 雖 然 公 開 、 公 平 、 公 正 , 但 所 處 的 環 境 卻 是 一 個 狹 隘 的 , 不 完 美 的 市 場 。 因 為 , 這 類 拍 賣 活 動 往 往 宣 傳 不 足 , 準 買 家 大 部 分 不 知 情 , 到 場 參 加 拍 賣 的 人 很 少 , 在 不 完 全 的 競 爭 下 , 怎 可 能 賣 得 好 價 。 此 之 所 以 , 近 期 很 多 裂 口 性 的 低 價 都 是 在 拍 賣 場 創 出 來 的 , 而 當 市 場 積 累 的 銀 主 盤 太 多 時 , 樓 價 必 定 會 受 拖 累 。