從逸濤灣看樓市

執 筆 時 逸 濤 灣 的 內 購 單 位 已 開 始 揀 樓 ， 據 前 線 的 同 事 反 映 ， 買 家 揀 樓 的 意 欲 相 當 高 ， 揀 樓 率 超 過 五 成 ， 即 是 說 ， 中 籤 者 之 中 二 居 其 一 揀 樓 。 如 果 這 樣 高 的 揀 樓 率 可 以 維 持 下 去 ， 內 購 單 位 不 難 在 今 晚 就 全 部 賣 清 。 逸 濤 灣 整 個 樓 盤 不 外 八 百 六 十 四 個 單 位 ， 其 中 兩 成 可 作 內 部 認 購 ， 即 是 說 有 一 百 七 十 二 個 單 位 可 供 內 購 ， 現 時 入 票 登 記 作 內 購 的 已 逾 一 千 票 ， 因 此 要 出 售 全 部 內 購 單 位 應 沒 有 什 麼 困 難 。 
今 次 逸 濤 灣 的 定 價 在 五 千 元 一 呎 上 下 ， 聽 起 來 不 算 貴 ， 但 由 於 逸 濤 灣 是 樓 花 ， 要 待 明 年 9月 才 能 入 伙 ， 如 果 連 同 樓 花 期 供 樓 的 利 息 一 起 計 算 ， 這 個 價 錢 並 不 比 二 手 市 場 便 宜 ， 能 有 這 麼 高 的 認 購 量 ， 反 映 樓 市 確 實 已 改 善 了 不 少 。 不 過 ， 我 估 計 發 展 商 在 公 開 發 售 時 不 會 作 太 大 幅 度 的 加 價 ， 因 為 另 一 個 質 素 相 當 的 樓 盤 ─ ─ 海 逸 灣 亦 在 同 一 時 期 開 盤 ， 加 價 只 會 益 了 競 爭 對 手 。 不 過 ， 不 排 除 發 展 商 會 為 營 造 氣 勢 ， 對 較 遲 推 出 的 單 位 略 作 加 價 ， 因 為 這 可 以 促 使 買 家 早 作 揀 樓 的 決 定 ， 否 則 要 付 出 更 高 的 代 價 。 即 使 如 此 ， 我 認 為 發 展 商 加 價 的 幅 度 亦 會 在 3–5%之 內 。 739呎 ， 銷 售 的 對 象 不 可 能 只 面 向 首 次 置 業 者 ， 必 須 有 大 量 換 樓 人 士 的 參 與 ， 才 能 有 這 麼 好 的 內 購 成 績 。 
逸 濤 灣 推 出 的 屬 中 型 面 積 以 上 單 位 ， 最 小 有 
就 我 們 接 觸 到 的 認 購 者 而 言 ， 其 中 不 少 都 是 換 樓 客 。 他 們 感 到 樓 市 已 復 甦 在 望 ， 故 決 定 趁 樓 價 尚 在 歷 史 性 低 位 時 ， 及 早 換 入 一 個 較 大 一 點 的 單 位 。 由 於 逸 濤 灣 仍 屬 樓 花 階 段 ， 沒 有 條 件 立 即 入 住 ， 不 少 換 樓 者 其 實 尚 未 賣 出 現 在 正 在 居 住 的 單 位 。 這 種 先 行 買 入 新 單 位 ， 然 後 才 找 機 會 出 售 原 有 單 位 的 行 為 其 實 是 有 一 定 的 風 險 的 。 在 市 道 不 明 朗 時 ， 很 多 買 家 都 不 肯 這 樣 做 ， 擔 心 買 入 新 單 位 後 樓 市 繼 續 下 跌 ， 結 果 兩 個 單 位 齊 齊 跌 價 ， 損 失 必 更 為 慘 重 。 如 果 原 有 單 位 因 市 弱 一 時 賣 不 出 ， 同 一 時 間 要 供 兩 個 單 位 ， 實 在 不 易 捱 。 現 時 竟 有 買 家 選 擇 冒 這 樣 的 風 險 ， 顯 示 買 家 對 後 市 的 信 心 確 增 強 了 不 少 。