樓價決定地價
市 場 人 士 一 向 對 政 府 賣 地 成 績 非 常 關 心 ， 並 以 成 交 得 到 的 每 呎 樓 面 地 價 去 推 論 樓 市 的 趨 勢 。 就 快 又 有 官 地 拍 賣 ， 有 人 對 這 次 賣 地 寄 予 不 少 期 望 ， 希 望 能 賣 得 好 價 ， 促 使 樓 價 回 升 。 這 種 情 況 在 旺 市 時 的 確 時 有 所 見 ， 樓 價 隨 地 價 水 漲 船 高 ， 消 費 者 亦 喜 歡 以 發 展 商 的 眼 光 為 依 歸 。 然 而 時 移 勢 易 ， 在 樓 市 不 景 氣 的 情 況 下 ， 地 價 可 以 拖 低 樓 價 ， 卻 不 容 易 推 高 樓 價 。
在 市 場 心 態 弱 的 時 候 ， 地 價 跌 ， 人 們 就 解 釋 為 發 展 商 也 看 不 好 後 市 ， 將 來 這 些 低 成 本 的 樓 在 市 場 出 售 時 ， 為 了 競 爭 ， 可 能 會 頂 爛 市 ， 拖 低 樓 價 。 即 使 賣 地 成 績 好 ， 人 們 一 樣 可 以 擔 心 發 展 商 睇 錯 市 ， 事 實 上 ， 發 展 商 現 在 出 售 的 正 是 早 前 睇 錯 市 而 造 成 的 蝕 本 貨 ， 叫 人 們 怎 肯 放 心 。 因 此 ， 我 對 借 賣 地 成 績 去 推 高 樓 市 並 不 借 予 厚 望 。
在 目 前 的 市 況 下 ， 只 會 是 樓 價 帶 動 地 價 ， 而 不 是 地 價 決 定 樓 價 。 發 展 商 只 會 按 現 時 樓 宇 的 成 交 價 去 計 算 可 以 出 多 少 錢 去 付 樓 價 ， 而 不 敢 預 期 樓 宇 建 成 時 已 上 升 了 的 樓 價 去 推 算 地 價 ， 因 為 最 近 三 年 樓 價 的 趨 勢 都 在 下 跌 ， 為 了 減 少 風 險 ， 發 展 商 出 價 一 定 非 常 保 守 。 故 今 次 賣 地 成 績 不 可 期 望 過 高 。
其 實 ， 一 般 測 量 師 在 計 算 地 價 時 都 是 以 樓 價 去 推 算 的 。 他 們 使 用 的 方 法 叫 做 剩 餘 法 ， 即 是 先 按 土 地 可 建 成 多 少 樓 宇 面 積 去 推 建 成 後 樓 宇 總 共 可 賣 得 多 少 錢 ， 然 後 扣 除 建 築 成 本 ， 銷 售 成 本 ， 利 息 等 ， 再 扣 除 發 展 商 的 合 理 利 潤 ， 餘 下 來 的 就 是 地 價 。
這 是 最 通 用 的 計 算 地 價 方 法 ， 最 安 全 亦 最 合 符 邏 輯 。 相 反 ， 以 地 價 去 推 算 樓 價 是 完 全 不 符 合 經 濟 理 論 的 ， 因 為 決 定 價 格 的 是 市 場 的 供 求 關 係 而 非 成 本 ， 地 價 只 能 決 定 樓 宇 的 成 本 而 非 價 格 。 土 地 成 本 高 ， 並 不 等 如 將 來 建 成 的 樓 宇 一 定 可 以 賣 得 高 價 ， 否 則 發 展 商 也 不 會 虧 本 了 。 但 事 實 上 ， 世 界 上 不 但 有 發 展 商 虧 本 ， 還 有 發 展 商 倒 閉 ， 因 此 ， 以 地 價 去 推 算 樓 價 是 不 合 理 的 ， 拿 來 吹 噓 還 可 以 ， 拿 來 作 投 資 準 則 就 非 常 危 險 了 。
