樓市復甦,仍待有期

 

 

隨著特首於六月卅日宣佈〝八萬五〞政策不再存在,七月賣地成績理想及加息威脅暫緩等利好因素湧現,最近兩個多月來地產市道明確地好轉了。七、八月推出的新樓盤銷售相當暢順,部份樓盤的貨尾樓加價3至5%仍可售出。於六月時,市場整體成交不外為4,873宗,到7月,已增至7,833宗,在8月,更增至 10,415宗,成交轉活有目共睹。踏入九月,紅磡海逸灣與西灣河逸濤灣兩個大型樓盤同時推出,經過地產發展商的連番造勢,前往參觀示範單位者絡繹不絕,入票內購情況亦很擁躍。

鑑此,市場相繼出現唱好樓市的聲音,認定樓價基本上已見底,從此踏上復甦之途。對這種看法,我是很有保留的:

  1. 八萬五〞政策早就名存實亡,從來沒有發揮很大的殺傷力,特首正式公佈放棄之對樓市恐怕只能造成短暫的、心理的影響,不久仍會絢爛歸於平淡;

  2. 未來兩年新樓盤供應還很龐大,將不少於60,000個,光是今年底前計劃推出的新單位就達11,000個;

  3. 近期交投集中在一手樓(六、七、八月分別為633宗、3,360宗及5,137宗),二手樓成交量增長不大(六、七、八月分別為3,981宗、4,172 宗及4,723宗),這種情形其實過去兩年已是如此,二手樓銷售不暢,早就積累了龐大的供應量,嚴重地牽制著整體樓市的復甦;

  4. 一手樓盤盡管較為暢銷,但售價卻是一浪低於一浪,而且往往較同類二手樓低10至15%,非此無以打開銷路。有朝一日,當一手樓毋需再減價促銷,而訂價又高於同類二手樓,我們再確認樓價已見底回升未遲;

  5. 樓市興衰取決於經濟狀況,香港經濟無疑已走出谷底,但競爭力畢竟仍未完全恢復,很多行業還舉步維艱,樓市復甦的動力略嫌不足。

 

地產商對上述形勢洞若觀火,因此紛紛趁市場氣氛轉佳就排山倒海地推盤,海逸灣及逸濤灣由於同期推出,出現了正面交鋒的局面,對陣雙方為了在最大限度爭奪客源,各展奇謀,令人嘆為觀止。除上述兩盤外,新鴻基地產及信德集團合作發展的寶翠園二期,亦部署於短期內發售。

地產商們不是鐵板一塊,各有其利益,為了爭奪市場上罕有的客源,勢必盡快推盤、削價促銷。僅此,樓價在短期內要重拾上昇軌就絕不容易。

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